Cuộc bán đấu giá dự án KDC Hòa Lân sử dụng Chứng thư thẩm định giá hết hiệu lực

Liên quan đến việc lùm xùm xung quanh việc bán đấu giá đất dự án khu dân cư Hòa Lân, ở TP Thuận An, tỉnh Bình Dương, giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú, bị đơn là Công ty CP dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn và các đơn vị có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Nguyên đơn không được đảm bảo quyền lợi

TAND quận 7, TP Hồ Chí Minh vừa đưa ra xét xử sơ thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” là đất dự án khu dân cư (KDC) Hòa Lân. Cũng chính trong quá trình xét xử vụ án KDC Hòa Lân, nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú đã chỉ ra nhiều vi phạm trong quá trình bán đấu giá dự án này. Đại diện nguyên đơn cho rằng, họ sẽ thất thu hơn 1.500 tỉ đồng do vi phạm quy định của pháp luật trong việc thẩm định định giá tài sản khi xử lí tài sản thế chấp thu hồi nợ tại dự án KDC Hòa Lân, gây thất thoát tài sản cho Nhà nước và thiệt hại cho nguyên đơn. Và Nhà nước sẽ thất thu thuế từ việc vi phạm trong quá trình bán định giá và bán đấu giá nay.

Phía Công ty Thiên Phú cho rằng: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án (DA)bất động sản (BĐS) phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản…”, khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định rõ. Mục 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần Dự án BĐS … phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Khoản 3 Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, quy định: “DA sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 “DA đầu tư kinh doanh BĐS gắn với quyền sử dụng đất (SDĐ) theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS”.

Thế nhưng, khi đưa ra bán đấu giá dự án KDC Hòa Lân, Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn đã bỏ qua các quy định trên, khi chưa có ý kiến của UBND tỉnh Bình Dương.

Mặt khác, dự án KDC Hòa Lân được UBND tỉnh Bình Dương giao cho Công ty Thiên Phú với tổng diện tích 490.765,1m2, trong đó đất giao có thu tiền SDĐ là 218.964,7 m2, và 246.853,1m2 đất không thu tiền sử dụng đất.

Theo Khoản 2 Điều 173 Luật Luật Đất đai năm 2013 “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”. Điểm a khoản 2 Điều 118 Luật này quy định “Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm… Giao đất không thu tiền SDĐ…”.

Ngày 17/6/2015 (thời điểm đấu giá chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2013), Agribank Chợ Lớn lập hợp đồng bán đấu giá số 10/2015/ĐGNSG với Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn, tài sản đưa bán đấu giá là 490.765,1m2 (có 246.853,1m2 đất giao không thu tiền sử dụng đất, và 24.947,3m2 thuộc thửa 362chưa đăng ký giao dịch đảm bảo).

Tại hợp đồng số 10/2015/ĐGNSG cho thấy tài sản đấu giá không được pháp luật cho phép. Điều này đồng nghĩa hợp đồng bán đấu giá này vô hiệu. Thế nhưng kết quả đấu giá thành lại được các bên công nhận.

Nguyên đơn sẽ mất khoảng 1.500 tỉ đồng do các đơn vị tổ chức đấu giá sử dụng Chứng thư thẩm định giá hết hiệu lực

Việc sử dụng Chứng thư thẩm định giá hết hiệu lực để đấu giá đã không đảm bảo quyền lợi của công ty thế chấp tài sản, đồng thời khiến Nhà nước thất thu ngân sách

Thất thu ngân sách

Bởi lẽ, các chứng thư thẩm định giá số 403/2015/CT- VALUCO lập ngày 12/5/2015 của VALUCO, và chứng thư thẩm định số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 của Công ty CP Thẩm định giá Thế Hệ Mới đều thể hiện “494.047,10m2 x 2.506.457 đồng = 1.238.307.738.147 đồng”. Điều này cho thấy giá thẩm định làm khởi điểm đấu giá đã bao gồm diện tích đất giao không thu tiền SDĐ và phần đất chưa đăng ký giao dịch bảo đảm là trái pháp luật.

Khoản 3 Điều 32 Luật Giá năm 2012 quy định “Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.” Khoản 7 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình thẩm định giá (Kí hiệu: TĐGVN 05) Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính quy định "Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá tối đa không quá 6 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực."

Thế nhưng, Ngân hàng và Công ty đấu giá sử dụng Chứng thư thẩm định (số 246 phát hành ngày 19/4/2016, thời điểm đấu giá thành ngày 25/5/2017) là vi phạm căn cứ xác định giá, chứng thư không còn hiệu lực (quá 6 tháng) làm căn cứ xác định giá khởi điểm. Việc vi phạm của Công ty đấu giá và Ngân hàng không những gây thiệt hại cho Công ty Thiên Phú mà còn ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn của Nhà nước (Căn cứ kết quả chứng thư thẩm định giá của Công ty CP thẩm định giá VTC số 0073.09/20/CT-VTC ngày 14/9/2020 đã thẩm định tài sản tại thời điểm tháng 3/2017 đối với tài sản đấu giá cho thấy giá là 2.764.157.000.000 đồng đối với đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là 243.912m2. Trong khi đó, Chứng thư thẩm định của Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Đầu tư Xây dựng Thế Hệ Mới là 1.238.307.738.000 đồng (cả đất không được pháp thẩm định 246.853,1m2). Từ đó, cho thấy số tiền quá lớn gây thiệt hại cho Công ty Thiên Phú và thất thoát tài sản cho Nhà Nước.

Sử dụng Chứng thẩm định giá hết hiệu lực

Từ những thông tin của nguyên đơn cung cấp để làm rõ sự việc và đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các bên theo đúng quy định của pháp luật, TAND quận 7 đã gửi văn bản cho UBND tỉnh Bình Dương đề nghị trả lời cung cấp một số thông tin liên quan đến việc bán đấu giá tài sản. Trong đó, TAND quận 7 đã yêu cầu UBND tỉnh Bình Dương xác minh và thẩm định.

Thực hiện ý kiến chỉ đọa của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương tại Công văn 4245/UBND-KT ngày 30/8/2020 về việc cung cấp thông tin, chứng cứ liên quan đến vụ án tranh chấp “hủy kết quả đấu gá và hợp đồng tín dụng” do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú khởi kiện, ngày 11/9/2020, Sở Tài chính tỉnh Bình Dương có Công văn 3259/STC-QLGCS gửi đến TAND quận 7 về hỗ trợ cung cấp thông tin tham khảo trong quá trình xét xử. Sau thời gian trưng cầu Bộ Tài chính, ngày 20/10/2020, Sở Tài chính này cho biết đã có công văn trả lời TAND quận 7 liên quan đến nội dung “Chứng thư TĐG số 246/CT-THM ngày 19/4/2016, do Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Đầu tư Xây dựng Thế Hệ Mới (Công ty Thế Hệ Mới) thẩm định trên cơ sở đề nghị của Agribank Chợ Lớn, mục đích dùng “cho việc bán đấu giá tài sản”.

Theo đó, ngày 11/9/2020, Sở Tài chính Bình Dương đã có văn bản hồi đáp TAND quận 7 và nêu rõ, căn cứ thông báo số 19/TB-BTC ngày 8/1/2016 của Bộ Tài chính, thì tại thời điểm thẩm định giá và căn cứ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho thấy kết quả thẩm định giá tại chứng thư số 246/CT-THM chỉ có lực từ ngày 19/4/2016 đến ngày 18/10/2016”.

Như vậy, ngày 25/5/2017, Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn và các đơn vị liên quan vẫn sử dụng chứng thư TĐG số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 đã không còn giá trị pháp lí và giá trị tài sản theo chứng thư không đúng với giá trị thị trường để làm căn cứ xác định giá khởi điểm để bán đấu giá là vi phạm quy định của pháp luật?

Dư luận đang chờ TAND quận 7 có một bản án đúng pháp luật. Qua đó bảo đảm thực thi công lí, và hơn hết là tránh gây thất thu hàng nghìn tỉ đồng cho ngân sách Nhà nước và các bên liên quan.

Trước đó, từ những dấu hiệu khuất tất khi đấu thầu dự án KDC Hòa Lân, Công an tỉnh Bình Dương đã vào cuộc làm rõ

Trước đó, từ những dấu hiệu khuất tất khi đấu thầu dự án KDC Hòa Lân, Công an tỉnh Bình Dương đã vào cuộc làm rõ

Trước đó, từ những dấu hiệu khuất tất khi đấu thầu dự án KDC Hòa Lân, Công an tỉnh Bình Dương đã vào cuộc làm rõ

Phải đảm bảo được quyền lợi của công ty thể chấp tài sản. Liên quan đến việc sử dụng Chứng thư thẩm định giá hết lực lực trong vụ bán đấu giá đất dự án khu dân cư Hòa Lân diễn ra ngày 25/5/2017, Luật sự Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng Luật Lê Trung Phát TP. Hồ Chí Minh cho rằng, theo quy định tại Điều 23, NĐ-CP 17/2010 (hiệu lực 1/7/2010-1/7/2017) quy định về việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Theo đó tại điểm E khoản 2 quy định “ đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân xác định”. Theo đó, tại điều 10 của TT23/2010 quy định rằng “ Người có tài sản bán đấu giá” trong trường hợp này được xác định là Ngân hàng Agribank sẽ quyết định về giá khởi điểm.

Để đảm bảo được quyền lợi của công ty thế chấp tài sản, ngân hàng phải bảo đảm được xác định giá tài sản là khách quan theo chứng thư thẩm định giá còn hiệu lực theo luật. Rõ ràng, nếu Ngân hàng và tổ chức bán đấu giá sử dụng chứng thư đã hết hiệu lực, sẽ không phản ánh được giá trị thực tế khách quan của tài sản bán đấu giá. Và khi tài sản lúc tổ chức bán đấu giá tăng, thì nó sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thế chấp tài sản. Bởi nếu làm đúng, lúc này tài sản bán đấu giá sẽ tăng, Ngân hàng sẽ thu hồi phần nợ của mình, phần dư sẽ phải trả lại cho bên thế chấp.