Ngôi nhà Công ty CP Thảo Trung cho thuê trong Hợp đồng thuê nhà số 82/2017 – HĐTN ngày 23/12/2017

Chấm dứt hợp đồng, buộc giao lại tài sản thuê

Ngày 2/6/2022, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thanh Hóa quyết định cho thi hành án buộc bà Hương phải giao lại tài sản thuê của Công ty CP Thảo Trung (Công ty Thảo Trung), theo Hợp đồng thuê nhà số 82/2017 – HĐTN ngày 23/12/2017.

Trước đó, ngày 23/12/2017, Công ty Thảo Trung (có trụ sở tại Quang Trung, phường Ngọc Trạo, TP Thanh Hóa) ký kết Hợp đồng thuê nhà số 82/2017 – HĐTN với bà Mai Hương. Theo đó, bà Hương thuê ngôi nhà cao 4 tầng, diện tích xây dựng 572m2, có trị giá là 19 tỷ đồng; thời hạn thuê ngôi nhà kể trên là 10 năm; giá thuê là 2,04 tỉ đồng/năm.

Đến ngày 25/2/2018, Công ty Thảo Trung hoàn thiện các hạng mục, mời bà mai Hương đến nhận tài sản thuê theo hợp đồng. Ngày 27/2/2018, bà Mai Hương yêu cầu thay đổi bổ sung giá trị thiết bị và công năng phòng. Cùng ngày, hai bên lập biên bản thay đổi công năng phòng từ tầng 1 đến tầng 3 và bổ sung thang máy, đầu tư thêm phòng ăn tầng 4.

Hợp đồng giá trị tài sản thuê đã ký là 19 tỉ đồng, sau hoàn tất theo yêu cầu bà Mai Hương tăng thêm 3,9 tỉ đồng; ngày 15/6/2018, hai bên đồng ý giao nhận giá trị 22,9 tỉ đồng. Sau gần 1 năm nhận nhà, bà Hương cho rằng Công ty Thảo Trung bàn giao không đúng diện tích và thời hạn, bà Hương đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Năm 2020, sau nhiều lần đòi tiền nợ và tài sản cho thuê bất thành, Công ty Thảo Trung quyết định khởi kiện bà Hương và đề nghị TAND TP. Thanh Hóa hủy Hợp đồng số 82; đồng thời yêu cầu Tòa án buộc bà Hương thanh toán số tiền theo các điều khoản hợp đồng hơn 7 tỉ đồng.

Tại phiên tòa, bà Hương cho rằng, Công ty Thảo Trung bàn giao không đủ tài sản thuê, diện tích đất thuê là 5.944m2. Trong khi diện tích thực tế bà Hương nhận khoảng 1.000m2. Do đó, bà Hương đơn phương chấm dứt hợp đồng, đồng thời yêu cầu Công ty Thảo Trung phải bồi thường 6 tháng tiền thuê nhà là hơn 1 tỉ đồng và hơn gần 900 triệu đồng tiền thuê nhà đã thanh toán nhưng không được sử dụng tài sản.

Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định, tài sản Công ty Thảo Trung cho Bà Hương thuê là nhà chứ không phải cho thuê cả 5.944m2 đất như bà Mai Hương nêu. Bà Hương không có chứng cứ về việc vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản, đã đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê tài sản là vi phạm điểm 5.3 Điều 5 của Hợp đồng thuê nhà sổ 82/2017- HĐTN ngày 23/12/2017 giữa hai bên, nên phải chịu trách nhiệm theo thỏa thuận ghi trong Hợp đồng và quy định của pháp luật.

Theo đó, HĐXX quyết định bà Mai Hương bị phạt do vi phạm hợp đồng bằng 6 tháng thuê nhà là 1,02 tỉ đồng, phải thanh toán số tiền này cho Công ty Thảo Trung.

Đề nghị xem xét thủ tục giám đốc thẩm

Công ty Thảo Trung đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm tại TAND Cấp cao tại Hà Nội. Công ty Thảo Trung cho rằng, phần quyết định của hai bản án đều tuyên hủy hợp đồng, nhưng xác định định thời điểm chấm dứt hợp đồng từ ngày 10/1/2019. Đây là thời điểm bên nguyên nhận được thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên bị đơn. Tuy nhiên, tòa không xem xét khi Công ty Thảo Trung nhận được thông báo (chấm dứt hợp đồng) của bên thuê tài sản (bà Hương) đã 8 lần gửi văn bản cho bà Hương với nội dung “yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và bàn giao lại tài sản” nhưng bà Hương không thực hiện.

Sau gần 4 năm, ngày 2/6/2022, Công ty Thảo Trung mới nhận được lại tài sản do thi hành án TP Thanh Hóa buộc bà Hương phải bàn giao tài sản thuê của Công ty Thảo Trung. Như vậy quyết định của Tòa án đã cho bà Hương không phải thanh toán tiền thuê nhà tới 41 tháng.

Theo Công ty Thảo Trung, pháp luật dân sự, kinh doanh thương mại đều ghi nhận quyền của các bên khi thực hiện hợp đồng là có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với nhiều lý do, nhưng quyền luôn gắn với nghĩa vụ. Đối với hợp đồng thuê tài sản, bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải có nghĩa vụ bàn giao tài sản cho bên cho thuê theo quy định (hợp đồng song vụ). Bên thuê (bà Hương) không bàn giao tài sản, mặc dù Công ty Thảo Trung (bên cho thuê) đã nhiều lần gửi văn bản cho bà Hương với nội dung “yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và bàn giao lại tài sản”.

Đơn đề nghị nêu: “Việc Công ty Thảo Trung không nhận lại được tài sản là lỗi của bên bà Hương. Thiệt hại do không nhận được tài sản cho bên nguyên đơn có thể nhìn thấy là tài sản không được khai thác. Có thể lấy giá trị hợp đồng thuê tài sản giữa các bên làm căn cứ xác định thiệt hại”.

Trong đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, Công ty Thảo Trung cho rằng, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, nguyên đơn đã có yêu cầu Tòa án thẩm định và giám định thiệt hại nhưng tòa đã không thực hiện các biện pháp cần thiết để trưng cầu giám định thiệt hại là vi phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, vi phạm pháp luật tố tụng dân sư.

Ngoài ra, Tòa án không giải quyết triệt để tài sản thuê là những tài sản nào để buộc các bên phải bàn giao tài sản thuê cho nhau, cả 2 bản án đều tuyên “buộc các bên phải bàn giao tài sản thuê cho nhau”. Việc tuyên như vậy là không rõ ràng, gây khó khăn cho việc thi hành án, vì ngay sau khi ký Hợp đồng giữa bên cho thuê và bên thuê đã ký biên bản bàn giao kèm phụ lục chi tiết tài sản cho thuê.

Cũng theo Công ty Thảo Trung, Tòa án hai cấp xử tuyên hủy Hợp đồng nhưng không giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005, là thể hiện vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn; vi phạm việc áp dụng pháp luật dân sự và thương mại.