Hiến pháp năm 2013 quy định tại Điều 53: “Đất đai… thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí”. Điều 54 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trong phát triển đất nước, được quản lí theo pháp luật”.

Luật Đất đai 2013 tạo một bước chuyển biến tích cực trong hoạt động quản lí, sử dụng, khai thác nguồn lực to lớn này nhằm phát triển kinh tế-xã hội đạt thành tựu quan trọng. Song, sau 9 năm đi vào cuộc sống bộc lộ không ít bất cập, nhiều kẽ hở, phát sinh muôn vàn hệ lụy để rồi vi phạm luật về đất đai ngày càng gia tăng. Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng sự bất cập, kẽ hở của Luật Đất đai để tham nhũng, trục lợi, gây lãng phí, thất thoát rất lớn tài sản của Nhân dân và Nhà nước. Nổi cộm là các vấn đề cơ chế giao đất, cho thuê đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hình thức chỉ định chuyển đổi mục đích sử dụng, thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất và tài chính đất đai, quản lí, sử dụng liên quan đến quy hoạch sử dụng đất,… là một hệ thống pháp luật còn nhiều điểm “mập mờ”, lưỡng tính.

Ảnh minh hoạ

Mặt khác, nhiều quy định trong Luật Đất đai nảy sinh mâu thuẫn, thiếu đồng bộ với quy định trong khoảng 35 luật khác nhau. Điển hình là liên quan trực tiếp các Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Đấu thầu… Sự mâu thuẫn, chồng chéo là nguyên nhân khiến các địa phương lúng túng, gặp khó khăn, vướng mắc trong áp dụng. Nó còn là nguyên nhân của hàng loạt các vụ án nghiêm trọng xảy ra ở TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận, Hà Nội… những năm gần đây.

Theo số liệu thống kê: Từ năm 2013 đến 2020, toàn ngành thanh tra thực hiện 6.028 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 2.127,6 tỉ đồng, kiến nghị thu hồi 67.015,5 ha đất. Riêng Thanh tra Chính phủ thực hiện 46 cuộc, phát hiện vi phạm 79.069 tỉ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6 ha đất do vi phạm…

Do những “kẽ hở” của Luật Đất đai nảy sinh nhiều tiêu cực, nổi cộm là xuất hiện cơ chế “xin - cho”. Đây là “lỗ hổng” lớn nhất; giao đất, cho thuê đất chưa bắt buộc phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là đất do doanh nghiệp đang quản lí, sử dụng khi chuyển mục đích. Nhiều địa phương lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án đầu tư cho hoạt động thương mại, giao đất cho các dự án BT, BOT không hợp lí, nhiều sơ hở trong việc xác định giá trị loại đất đem đổi hạ tầng. Mặc dù đã có quy định về giá đất “phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm C, khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai) nhưng trên thực tế, UBND cấp tỉnh áp đặt giá đất và khi thu hồi đền bù chỉ bằng 20 - 30% (ở đô thị), 40-50% (ở nông thôn) so với giá thị trường. Đây là nguyên nhân dẫn đến hơn 65% trong tổng số đơn thư nói chung khiếu nại liên quan đến quản lí đất đai. Ở Bộ Tài nguyên và Môi trường tỉ lệ này lên đến 85%.

Cũng vì những bất cập của Luật Đất đai mà gia tăng các vụ án (chiếm 64,3%) trong tổng số các vụ án hành chính TAND Tối cao thụ lí, giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Còn các vụ án hình sự cũng rất đa dạng, nhiều vụ đặc biệt nghiêm trọng làm hư hỏng, mất rất nhiều cán bộ, đảng viên gây thiệt hại vô cùng lớn đối với tài sản quốc gia.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có riêng Điều 54 quy định về đất thực hiện dự án BT và BOT cũng chỉ nêu về việc giao đất, không quy định gì về loại đất đem đổi, không xác định giá trị đất trong khi các địa phương giao đất nhấn mạnh “căn cứ Luật Đất đai 2013”… Theo Luật Đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư. Pháp luật đất đai quy định văn bản kiểm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với thời gian thẩm định theo hướng dẫn của Luật Đầu tư là 15 ngày, nhưng hướng dẫn của Luật Đất đai là 30 ngày. Trong khi Luật Đầu tư quy định sau 12 tháng được giao dự án nếu không triển khai thì thu hồi, còn Luật Đất đai quy định được kéo dài thêm 24 tháng. Trong thực tế, hàng loạt dự án đã kéo dài nhiều năm, thậm chí chục năm vẫn không thu hồi được do chủ đầu tư tự bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng hoặc có trường hợp đã nhận tiền “bôi trơn” nên “há miệng mắc quai”…

Pháp luật về đất đai cũng chưa có chế tài kiểm soát, xử lí việc đầu cơ tích trữ đất đai. Người ta lập dự án phân lô, chia nền bán hoặc nhà đầu tư dự trữ chờ thị trường bất động sản “sốt” tung ra bán giá cao, gây nhiễu loạn. Trong Bộ luật Hình sự chưa quy định tội “thao túng thị trường đất đai”, trục lợi. Luật Lâm nghiệp xác định “chủ rừng” nhưng Luật Đất đai chưa quy định “chủ đất đai” theo đúng nghĩa. Trong nhiều năm qua, cấp xã cũng đua nhau bán đất, cấp đất, chuyển nhượng, cho làm công trình trên đất nông nghiệp bừa bãi. Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài, kiều bào Việt Nam được mua, được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng lại không cho quyền sử dụng đất là một bất cập.

Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, Nhà nước đã ban hành 45 Nghị định, 66 Thông tư hướng dẫn, trên 2.000 văn bản dưới luật của cấp tỉnh liên quan đến đất đai nhưng vẫn rối loạn và chồng chéo, bất cập, càng tạo nhiều “nút thắt” nếu như không sửa đổi luật thì tiếp tục “rối như mớ bòng bong” sẽ tiếp tục làm khó cho Chính phủ.

Trong các kì họp thứ 3 và 4 (năm 2022) của Quốc hội sẽ tập trung thảo luận, cho ý kiến để sửa đổi Luật Đất đai là một trọng tâm trong công tác lập pháp nhằm tạo đột phá về cải cách, hoàn thiện thể chế. Hằng năm thu tiền sử dụng đất chiếm 6 - 7 % tổng thu ngân sách (giai đoạn 2012 - 2017), tương đương 9,1% tổng thu nội địa và 14,7% tổng thu ngân sách địa phương. Rõ ràng, Luật Đất đai có tác dụng trực tiếp đến các thị trường nhân tố sản xuất, đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực kinh tế - xã hội, văn hoá, môi trường của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp,.

Khắc phục những “rào cản”, bất cập, sự chồng chéo, bảo đảm đồng bộ, tạo ra đòn bẩy, động lực phát triển là việc làm cấp bách, sự mong đợi của người dân và doanh nghiệp với kì vọng khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần phát triển kinh tế, ổn định chính trị, trật tự xã hội, tiếp sức cho thị trường bất động sản đi đúng hướng.