Nội dung vụ án

Theo Quyết định giám đốc thẩm số: 543/2011/DS-GĐT ngày 25/7/2011, Vụ án: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSĐĐ”, của Toà dân sự TAND Tối cao:

Họp phiên toà ngày 25/7/2011, tại trụ sở TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự giữa: Nguyên đơn là ông Lê Văn Khơ và bà Nguyễn Thị Vui với bị đơn là cụ Tô Thị Gừng.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 2/8/2004 và quá trình tố tụng, phía nguyên đơn trình bày: Ngày 13/3/2000, cụ Gừng cùng 6/8 người con lập giấy viết tay sang nhượng cho ông Khơ, bà Vui 8.000m2 đất nông nghiệp, tọa lạc tại ấp Đức Hiệp, xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh với giá 45 triệu đồng/ha (phần đất này cụ Chơi, chồng cụ Gừng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là 3.490m2, còn lại 4.449m2 là đất ven sông chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ). Cụ Gừng đã nhận 10 triệu đồng tiền cọc. Hai bên thỏa thuận phía bà Vui làm thủ tục chuyển nhượng và chịu chi phí sang nhượng. Do trừ phần bờ đất (53m2) và đường đi (694m2) nên đất thực tế sang nhượng là 7.939m2. Hiện giấy chứng nhận đất hợp thức hóa của cụ Gừng, bà Vui đang giữ. Tổng số tiền bà Vui đã giao cho cụ Gừng là 34 triệu đồng. Từ ngày bà Vui nhận đất, phía cụ Gừng không có ý kiến gì, phía bà Vui đã trồng cỏ, làm mương. Tháng 5/2006, cụ Gừng nhờ bà Vui lập thủ tục chuyển QSDĐ từ cụ Chơi sang tên cụ Gừng. Nay cụ Gừng đã đủ thủ tục để chuyển nhượng đất trên cho bà Vui, ông Khơ, nhưng cụ Gừng không đồng ý sang nhượng.

“Trích lục khai tử” cụ Ngô Văn Chơi và “Giấy bán đất” (có cả di sản của cụ Chơi chưa được chia).

Phía bị đơn, do ông Nguyễn Văn Chính làm đại diện trình bày: Do chồng (cụ Chơi) bị bệnh nặng nên cụ Gừng có chuyển nhượng QSDĐ 8.000m2 trên cho ông Khơ. Trên giấy viết tay chỉ có cụ Gừng cùng 6/8 người con của cụ kí. Cụ Gừng đã nhận của ông Khơ, bà Vui 34 triệu đồng. Nhưng phía ông Khơ, bà Vui không giao đủ tiền như đã thỏa thuận và không cho cụ Gừng biết diện tích đo được là bao nhiêu. Bà Vui hẹn khi nào có giấy đất mới giao đủ tiền.

Tháng 6/2006, cụ Gừng phát hiện bà Vui và ông Khơ móc mương trên đất của mình trong khi chưa giao đủ tiền nên cụ Gừng cùng các con đã thống nhất không bán QSDĐ 8.000m2 cho ông Khơ, bà Vui nữa, nên phát sinh tranh chấp. Cụ Gừng cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa cụ Gừng và ông Khơ người đứng tên QSDĐ là cụ Chơi (chồng cụ Gừng) và hai người con của cụ Chơi và cụ Gừng là ông Bình và ông Chở không kí nên hợp đồng vô hiệu và không đồng ý theo yêu cầu của ông Khơ, bà Vui; cụ Gừng đồng ý trả lại tiền cho ông Khơ, bà Vui theo lãi suất ngân hàng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các con của cụ Chơi, cụ Gừng thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của đại diện bị đơn. Ông Tô Văn Bình cho rằng, ông không kí tên vào hợp đồng chuyển nhượng đất giữa cụ Gừng và ông Khơ, bà Vui nhưng ông có kí tên trên giấy viết tay nhận tiền cọc do phía bà Vui giao là 10 triệu đồng. Tại buổi hòa giải ở UBND xã ngày 30/7/2006, ông Bình không được tham dự.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2008/DSST ngày 4/1/2008, TAND huyện Củ Chi quyết định: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Khơ và cụ Gừng nói trên. Buộc ông Khơ và bà Vui phải cho cụ Gừng 17.255.000 đồng. Ông Khơ và cụ Gừng liên hệ cơ quan chức năng để tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ diện tích 7.939m2 nêu trên. Trường hợp cụ Gừng không tiến hành thủ tục chuyển nhượng thì ông Khơ căn cứ vào bản án này liên hệ cơ quan chức năng để được chuyển quyền phần diện tích 7.939m2.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số: 230/2008/DSPT ngày 18/3/2008, TAND TP Hồ Chí Minh quyết định: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2008/DSST ngày 4/1/2008 của TAND huyện Củ Chi.

Tại Quyết định số: 154/2011/KN-DS ngày 15/3/2011, Chánh án TAND Tối cao kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số: 230/2008/DSPT ngày 18/3/2008 của TAND TP Hồ Chí Minh, với nhận định: Thực tế hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa cụ Gừng và sáu người con của cụ với ông Khơ chỉ là giấy viết tay, chưa được Công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng thì có 4.449m2 đất chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Đến ngày 9/1/2002, cụ Gừng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ 4.449m2 và cụ Gừng đã nhận của ông Khơ, bà Vui 34 triệu đồng. Căn cứ vào điểm b2, tiểu mục 2.3, phần II Nghị quyết số 02/04/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thì Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng 4.449m2 đất, phần còn lại coi là vô hiệu mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSĐĐ đối với toàn bộ diện tích 7.939m2 là không đúng. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện KSND Tối cao nhất trí với nội dung kháng nghị của Chánh án TAND Tối cao.

Ông Nguyễn Văn Chính tại khu đất của cụ Chơi, cụ Gừng để lại và Quyết định số: 01/QD TA ngày 18/7/2005 của TAND huyện Củ Chi.

Xét thấy: Căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì đất tranh chấp 8.000m2 (thực tế là 7.939m2) tại ấp Đức Hiệp, xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh là một phần trong tổng diện tích 28.000m2 đất do cụ Ngô Văn Chơi (chồng của cụ Gừng) mua của cụ Huỳnh Văn Sáu năm 1956. Ngày 8/3/1997, cụ Chơi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ số: 696, 697 và 698 QSDĐ/07, với tổng diện tích 17.805m2. Cụ Gừng và cụ Chơi có 8 người con chung.

Ngày 13/3/2000, cụ Gừng cùng 6 người con lập giấy viết tay chuyển nhượng 8.000m2 đất cho ông Lê Văn Khơ với giá 45 triệu đồng/ha. Ông Khơ cho rằng, sau khi chuyển nhượng vợ chồng ông đã giao cho cụ Gừng 34 triệu đồng, đã nhận đất và sử dụng ổn định cho đến nay, nên ông bà yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao nốt cho cụ Gừng số tiền còn lại theo thời giá. Còn cụ Gừng và các con của cụ Gừng cho rằng, Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho cụ Chơi, nhưng cụ Gừng và 6 trong số 8 người con của các cụ tự ý chuyển nhượng 8.000m2 đất cho ông Khơ, bà Vui là không đúng quy định của pháp luật. Mặt khác, do ông Khơ, bà Vui không trả hết tiền nên cụ Gừng và các con của cụ yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên và đồng ý trả lại số tiền đã nhận theo lãi suất ngân hàng.

Xét thấy, thực tế hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa cụ Gừng và 6 người con của cụ với ông Khơ chỉ là giấy viết tay, chưa được Công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Thực tế các bên thỏa thuận chuyển nhượng là 7.939m2, nhưng tại thời điểm các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng thì có 4.449m2 đất chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Nhưng đến ngày 9/1/2002, cụ Gừng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với 4.449m2 đất này. Trong khi đó ông Khơ, bà Vui đã trả cho cụ Gừng 34 triệu đồng, tương ứng với 96,17% giá trị hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp này đáng lẽ ra Tòa án phải căn cứ vào điểm b2, tiểu mục 2.3, phần II Nghị quyết số 02/04/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao để công nhận hợp đồng chuyển nhượng 4.449m2 đất, phần còn lại coi là vô hiệu mới đúng; hơn nữa, khi hòa giải tại UBND xã ngày 30/7/2004 thì gia đình cụ Gừng cũng đã đồng ý giao cho bà Vui phần đất 4.449m2 nêu trên, số tiền dư sẽ trả lại cho ông Khơ, bà Vui. TAND cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( QSDĐ) đối với toàn bộ diện tích 7.939m2 là không đúng, không bảo đảm quyền lợi của các đương sự. Vì vậy, kháng nghị của Chánh án TAND Tối cao đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án dân sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm nêu trên là có căn cứ chấp nhận.

Bởi các lẽ trên, quyết định: Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 230/2008/DSPT ngày 18/3/2008 của TAND TP Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số 12/2008/DSST ngày 4/1/2008 của TAND huyện Củ Chi, về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” giữa nguyên đơn là ông Lê Văn Khơ, bà Nguyễn Thị Vui với bị đơn là cụ Tô Thị Gừng và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác. Giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện Củ Chi xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Nhiều tình tiết thể hiện giao dịch vô hiệu

Một, hồ sơ thể hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa cụ Gừng và một số người con cụ Gừng với vợ chồng bà Vui, ông Khơ không bảo đảm các nội dung tại Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình” của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao, tại Mục II. Về thừa kế, tranh chấp liên quan đến QSĐĐ. 1. Xác định QSDĐ là di sản:

“1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với QSĐĐ) mà người đó đã có Giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì QSDĐ đó là di sản.

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 1/7/2004, QSDĐ đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế”

Tại Quyết định Giám đốc thẩm số: 543/2011/DS-GĐT ngày 25/7/2011 vụ án: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”, của Toà dân sự TAND Tối cao, có nội dung khẳng định: “Khi tiến hành đo đạc và giao đất phía bà Vui mới biết là trong số đất sang nhượng chỉ có 3.449m2 đã được cấp quyền sử dụng cho cụ Ngô Văn Chơi (chồng cụ Gừng, chết ngày 28/12/2000).

Cụ Chơi chết, không để lại di chúc. Nên căn cứ Nghị quyết số: 02 nói trên, QSDĐ 3.449m2 được Nhà nước cấp cho cụ Chơi là di sản của cụ Chơi; và đến nay di sản này chưa chia. Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 3.449m2 nói trên, thực chất là giao dịch chuyển nhượng di sản của cụ Chơi chưa chia theo pháp luật về thừa kế. Đây là tình tiết thể hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 3.449m2 vô hiệu.

Hai, Điều 139 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng Nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng kí hoặc cho phép, thì Toà án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu”.

Tại Quyết định số: 01/QD TA ngày 18/7/2005, về việc thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng của TAND huyện Củ Chi quyết định:

“Trong thời hạn 1 tháng kể từ ngày nhận được quyết định này, các đương sự gồm: ông Lê Văn Khơ, cụ Tô Thị Gừng, phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục về hình thức của Hợp đồng mua bán chuyển nhượng diện tích đất 7.939m2 thuộc thửa 337, 363, 339, 362 Giấy chứng nhận QSDĐ số 125 QSDĐ/UB ngày 9/1/2001 và thuộc thửa 335, 365, 336, 364, 361, 360, một phần thửa 358, 359 Giấy chứng nhận QSDĐ số 217 QSDĐ/CQ TK ngày 1/7/2004 đất tọa lạc tại ấp Đức Hiệp, xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi”.

Tuy nhiên, đến nay ông Khơ và cụ Gừng không thực hiện nội dung Quyết định số: 01 nói trên, nên lỗi về hình thức của Hợp đồng mua bán chuyển nhượng diện tích đất 7.939m2 không được khắc phục theo quy định. Đây là cơ sở để phía bị đơn (con cháu cụ Gừng) yêu cầu Tòa án xử vô hiệu đối với giao dịch chuyển nhượng diện tích đất 7.939m2 nói trên.

Ba, trong hồ sơ vụ án có các tài liệu quan hệ giao dịch giữa cụ Gừng và số người con cụ Gừng với vợ chồng ông Khơ, bà Vui, thể hiện: “Giấy bán đất” không ghi ngày tháng (bút lục 113, TAND huyện Củ Chi), “Biên nhận” ngày 13/3/2000 và ngày 20/5/2000 (bút lục số 114, TAND huyện Củ Chi); và “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” không ghi ngày, tháng 1/2001 (bút lục số 66,TAND huyện Củ Chi).

Tuy nhiên, bà Vui, ông Khơ với cụ Gừng, cùng một số người con cụ Gừng quan hệ giao dịch đất đai có dấu hiệu vi phạm Khoản 2, Điều 31, Luật Đất đai năm 1993: “2- Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn làm tại UBND huyện; ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”. Khoản 1, Điều 127, Luật Đất đai năm 2003: “1- Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn làm tại UBND huyện; ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”. Quan hệ giao dịch giữa các chủ thể nêu trên không đáp ứng các quy định này và không phù hợp Điều 131, Điều 705, Điều 707, Bộ luật Dân sự năm 1995.

Căn cứ các nội dung nêu trên, nay bị đơn (con cháu cụ Gừng) đề nghị TAND huyện Củ Chi xem xét, tuyên xử:

1. Vô hiệu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa cụ Gừng, một số người con cụ Gừng với vợ chồng ông Khơ, bà Vui.

2. Tuyên hủy: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” (không ghi ngày), tháng 1/2001 (bút lục số 66, TAND huyện Củ Chi) và “Giấy bán đất” không ghi ngày tháng (bút lục 113, TAND huyện Củ Chi).

3. Tuyên vô hiệu quan hệ về chuyển nhượng đất đai giữa ông Tô Văn Bình với bà Vui tại “Biên nhận” ngày 13/3/2000 (Bút lục số 114), TAND huyện Củ Chi.

4. Giải quyết hậu quả pháp lí của giao dịch vô hiệu tại các giao dịch trên; buộc bà Vui, ông Khơ trả lại diện tích 7.939m2 cho bị đơn (con cháu cụ Gừng); bị đơn (con cháu cụ Gừng) hoàn trả lại cho bà Vui, ông Khơ 34 triệu đồng, cộng lãi suất ngân hàng tính từ thời điểm giấy biên nhận ngày 13/3/2000 đến ngày ông Khơ, bà Vui khởi kiện ngày 2/8/2004.