Diễn biến của vụ việc và xét xử của phiên tòa

Căn nhà nói trên là của vợ chồng ông Nguyễn Văn Cường và bà Nguyễn Thị Hòa đã được UBND TP.Nha Trang cấp CNQSDNO và QSDĐO (sổ đỏ) ngày 27/10/2016. Ông Cường, bà Hoa đem sổ đỏ đến Ngân hàng CPTM Sài Gòn Thương tín thế chấp vay tiền. Do làm ăn thua lỗ, đến năm 2018 thì ông Cường, bà Hoa hết khả năng chi trả. Ngày 25/9/2018, ông Vương Đức Huy và bà Trần Thị Như Thùy, trú tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng, chi tiền để ông Cường, bà Hòa đến ngân hàng lấy sổ đỏ. Một ngày sau, 26/9/2018 cả 4 người đến Văn phòng công chứng Kim Ngân làm thủ tục chuyển nhượng. Thời điểm chuyển nhượng (sau khi lấy sổ ra từ ngân hàng), nhà đất này không còn cấm cố ở đâu. Nhưng khi hồ sơ đã nộp ở một cửa chỉ còn thủ tục nộp thuế là sang tên trước bạ, thì bị phong tỏa bởi Quyết định số 02/2018/QĐ-BPKCTT ngày 02/10/2018 của TAND TP.Nha Trang. Lý do phong tỏa là bởi ông Nguyễn Cưng và bà Nguyễn Thị Hồng Hoa cùng trú tại khu Hòn Rớ, xã Phước Đồng, khởi kiện đòi số tiền 488.125.000 đồng mà ông Cường, bà Hòa nợ của ông Cưng, bà Hoa.

Ngày 6/8/2019, TAND TP.Nha Trang đưa vụ án đòi nợ ra xét xử. Sau một ngày xét xử, TAND TP.Nha Trang tuyên bản án sơ thẩm có nội dung: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với căn nhà nói trên.

Án sơ thẩm bị kháng cáo.

Ngày 4/5/2020, TAND tỉnh Khánh Hòa đưa vụ án ra xét xử. Tòa phúc thẩm nhận định: Vợ chồng ông Cường, bà Hòa vay tiền của ông Cưng, bà Hoa xây nhà, chưa trả, nhưng lại chuyển nhượng nhà cho người khác. Để đảm bảo việc thi hành bản án TAND TP.Nha Trang đã áp dựng biện pháp khẩn cấp tạm thời là có căn cứ. Ông Huy, bà Thủy cho rằng, việc vợ chồng ông mua nhà đất của ông Cường, bà Hòa ngay tình, hợp pháp khi ông Cưng đã có đơn yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại TP.Nha Trang có quyết định ngăn chặn, nhưng vợ chồng ông Cường vẫn cố tình vi phạm là trái pháp luật. Do đó HĐXX TAND tỉnh Khánh Hòa bác đơn kháng cáo của ông Huy, bà Thùy, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn nhà của vợ chồng ông Huy và bà Thuỳ bị kê biên

Bình luận và kiến nghị

Xem xét diễn biến vụ việc cũng như xét xử của TAND TP.Nha Trang và tỉnh Khánh Hòa, chúng tôi thấy: Trước hết xét về đạo lý khi mua căn nhà này, ông Vương Đức Huy và bà Trần Thị Như Thùy không biết ông Nguyễn Văn Cường và bà Trần Thị Hòa nợ tiền của ông Nguyễn Cưng và bà Nguyễn Thị Hồng Hoa!. Thời điểm hai bên giao dịch, số đỏ nhà đất đang nằm ở ngân hàng, ông Huy, bà Thùy phải bỏ tiền ra thanh toán và sau đó hai bên đã đến công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng. Ngày 26/9/2018, vợ chồng ông Cường, bà Hòa và ông Huy, bà Thùy hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nộp hồ sơ vào một cửa để sang tên trước bạ thì ngày 2/10/2018, tức sau 7 ngày, TAND TP.Nha Trang mới ban hành QĐ số 02/2018/QĐ-BPKCTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với nhà, đất nói trên.

Phân tích về mặt pháp lý chúng tôi nhận thấy: Ông Cường, bà Hoà nợ ông Cưng, bà Hoa thì ông bà ấy có trách nhiệm phải trả nợ là điều tất yếu. Nhưng tòa kê biên nhà ông ông Huy, bà Thùy khi nhà đất đã được chuyển dịch trước đó 7 ngày lại là điều cần phải bàn!.

Luật Đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi đất đó đã được sang tên trước bạ. Tuy nhiên, khi trên đất đó đã có nhà ở thì qui định đó còn bị ràng buộc, chi phối bởi các qui định khác. Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự, Điều 6: Kê biên xử lý tài sản để thi hành án, Khoản 1 qui định:“Kể từ thời điểm có Bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lảnh cầm cố tài sản của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án, trừ trường hợp có qui định khác của pháp luật, thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án”. Như vậy, thời điểm ngày 2/10/2018, khi TAND TP.Nha Trang ban hành QĐ khẩn cấp tạm thời thì căn nhà tại lô 2, đường Tôn Đức Thắng, KB Tây Hòn Rớ 1, xã Phước Đồng đã được chuyển nhượng cho người khác trước đó 7 ngày (26/9/2018). Gần một năm sau, ngày 6/8/2019 TAND TP.Nha Trang, mới mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án. Như vậy, cả 2 mốc thời gian nói trên, đều không cho phép việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với căn nhà nói trên.

Khoản 1, Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, ghi rõ: Trường hợp mua bán…, nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng,… Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Khoản 4, điều này qui định: “… thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. “Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng”.

Theo các quy định nói trên thì căn nhà tại lô 2, đường Tôn Đức Thắng, KB Tây Hòn Rớ 1, xã Phước Đồng, thời điểm ngày 2/10/2018, khi TAND TP.Nha Trang ban hành QĐ “áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời”, thì căn nhà đó không còn của ông Nguyễn Văn Cường và bà Trần Thị Hòa nữa, mà từ 7 ngày trước đó đã là của ông Vương Đức Huy và bà Trần Thị Như Thùy. Việc ông Cường, bà Hoà vay nợ ông Cưng, bà Hoa thì phải trả là điều đương nhiên. Nguồn tiền để trả lúc này lấy ở đâu là trách nhiệm của ông Cường, bà Hòa, không liên quan đến ông Huy, bà Thùy. Đặc biệt, ông Huy bà Thùy không có trách nhiệm phải trả nợ cho ông Cưng bà Hoa thay ông Cường bà Hòa!. TAND TP.Nha Trang và tỉnh Khánh Hòa không thể đơn giản cho rằng: Việc kê biên nhà đất tại lô 2, đường Tôn Đức Thắng, KB Tây Hòn Rớ 1, xã Phước Đồng, để “trả cho chủ nợ là ông Cưng, bà Hoa” là hợp lý và có căn cứ(?).

Từ phân tích, chứng minh nói trên, chúng tôi kiến nghị TAND Cấp cao tại Đà Nẵng giám đốc thẩm bản án, chấp nhận đơn đề nghị kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Huy, bà Thùy, tuyên hủy QĐ số 02/2018/QĐ-BPKCTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với căn nhà nói trên.