Tại 2 bản án sơ thẩm của TAND huyện Tuy Phong đều tuyên: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc của gia đình ông Nguyễn Nhũ và ông Nguyễn Văn Vận là vô hiệu”, nhưng không căn cứ Luật Đất đai và ý nguyện đồng thuận của cả bên mua và bên bán...

Giấy bán đất là tự nguyện của người bán và người mua, được pháp luật công nhận

Chúng tôi đã trao đổi với một số bà con dân tộc Chăm, ở xóm Ba Họng, thôn Vĩnh Hanh, xã Phú Lạc, huyện Tuy Phong để xác minh việc kêu oan của ông Nguyễn Văn Vận và vợ là bà Trần Thị Hồng. Những người dân chúng tôi gặp đều nhận định “Vợ chồng ông Vận, bà Hồng bị oan, vừa bị mắc lừa, vừa hết tiền của vì “chạy” từ thôn xã đến huyện, tỉnh trong nhiều năm kêu oan mà chưa được làm sáng tỏ!”.

Vợ chồng ông Nguyễn Văn Vận

Chuyện 9 năm trước (năm 2011), ông Vận mua đất của gia đình ông Nhũ, chỉ là quan hệ dân sự đơn thuần ở nông thôn, giao kèo theo giấy bán đất là cam kết niềm tin của người dân cùng lối xóm, người mua và người bán đất đều tự nguyện kí vào giấy bán đất, với những cam kết ràng buộc trong mua bán.

Theo Giấy bán đất ngày 15/5/2011, ông Nguyễn Nhũ và vợ là bà Dương Thị Hoang, các con là Nguyễn Văn Kiệt và Nguyễn Văn Tuấn tự nguyện kí vào giấy bán đất cho ông Nguyễn Văn Vận (cùng ở khu vực xóm Ba Họng, thôn Vĩnh Hanh, xã Phú Lạc) diện tích 5.000m2, với giá tiền là 60 triệu đồng. Ông Vận đã đưa tiền đặt cọc là 28 triệu đồng và nhận sổ đỏ thửa của gia đình ông Nhũ. Thửa đất bán cho ông Vận có tứ cận giáp ranh: Phía Đông giáp đất nhà ông Hai Bít, Tây và Nam giáp nhà bà Bông, Bắc giáp nhà ông Nhũ. Giấy bán đất còn có cam kết trong vòng 80 ngày nếu người mua không chồng đủ số tiền còn lại (32 triệu đồng) thì sẽ mất tiền cọc. Nếu người bán có gì trở ngại thì sẽ bồi lại gấp ba (số tiền đặt cọc).

Biên bản bán đất ghi rõ như vậy, nhưng khi ra đo thực tế diện tích đất gia đình ông Nhũ bán cho ông Vận chỉ có 4.100m2, do đó ông Vận đề nghị ông Nhũ phải giao trả đủ 5.000m2 đất thì ông Vận mới thanh toán nốt 32 triệu đồng và hoàn thành việc chuyển nhượng. Do giá đất thị trường lên cao, gia đình ông Nhũ không muốn bán đủ 5.000m2 đất cho ông Vận như giấy bán đất ngày 15/5/2011, mà chỉ bán diện tích đã đo được 4.100m2, dẫn đến việc ông Vận phải có đơn khởi kiện gia đình ông Nhũ. Theo quy định của tố tụng trước khi Tòa xét xử, việc mua bán đất giữa gia đình ông Nhũ với ông Vận, sẽ được chính quyền địa phương hòa giải, nếu hòa giải không thành thì Tòa án sẽ lấy nội dung biên bản làm một trong những căn cứ để xét xử. Tại Biên bản hòa giải ngày 31/8/2011, ông Nhũ thừa nhận: “Tôi có bán đất cho ông Nguyễn Văn Vận. Tuy nhiên, trước khi mua, tôi với ông Vận có giao kèo là sẽ bán một miếng đất tôi chỉ và đã đóng cọc mốc. Sau khi ông Vận coi đất chưa đo, đã chồng tiền cọc cho tôi 3 lần là 28 triệu đồng. Sau khi nhận tiền xong đo đất giao cho ông Vận thì diện tích đo ra được 4 sào 2, ông Vận đòi nhận đủ diện tích 5.000m2 theo cam kết giữa hai bên trong giấy bán đất hai bên cùng thỏa thuận.

Tôi chấp nhận vẫn tiếp tục bán đất cho vợ chồng ông Vận và diện tích bán vẫn đủ 5.000m2”. Bà Hồng cho biết: “Do ông Nhũ không giao đủ diện tích đất, vị trí đất, hiện trạng đất. Đã 2 lần đề nghị ông Nhũ đo đủ đất để giao cho tôi, sau đó tôi mới trả tiền đủ 60 triệu”.

Biên bản hòa giải lần thứ 2 ngày 4/10/2011, bà Hoang cam kết: “Thực hiện biên bản hòa giải của xã, tôi chấp nhận giao 5.000m2 đất đã thỏa thuận bán cho vợ chồng ông Vận với giá (60 triệu đồng). Nếu tôi thực hiện sai lời, tôi sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Ý kiến của ông Vận người mua 5.000m2 của gia đình ông Nhũ với giá 60 triệu đồng xác nhận: “Nếu đến ngày làm xong thủ tục tôi không trả đủ tiền còn lại thì ông bà Nhũ toàn quyền bán cho người khác không cần phải trả lại tiền cọc”.

Như vậy biên bản hòa giải của gia đình Nhũ và ông Vận, một bên vẫn cam kết bán, một bên vẫn cam kết mua.

Việc mua bán đất giữa gia đình ông Nhũ và ông Vận là giao dịch dân sự được Nhà nước bảo vệ. Nếu đo đủ đất, trả đủ tiền, thì 2 bên mua và bán thực hiện xong thỏa thuận mua bán đất theo cam kết tại Giấy bán ngày 15/5/2011. Trong giao dịch dân sự giấy bán đất viết tay được coi là căn cứ pháp bởi theo Khoản 2, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 cũng như Khoản 2, Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 về việc. “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất, đã quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên có liên quan…”.

Như vậy Giấy bán đất ngày 15/5/2011 của gia đình ông Nhũ bán cho ông Vận, có chữ kí của toàn bộ các thành viên gia đình ông Nhũ và chữ kí của ông Vận là phù hợp với quy định của Luật Đất đai có giá trị pháp lí là cơ sở để hộ ông Vận được cấp sổ đỏ (nếu mua bán thực hiện xong).

Phiên tòa có dấu hiệu vi phạm tố tụng

Bản án số 08/2014/DSST ngày 3/4/2014, tuyên:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc” giữa vợ chồng ông Vận, bà Hồng và vợ chồng ông Nhũ, bà Hoang vô hiệu. Bản án phúc thẩm số 109/2015/DSPT ngày 22/9/2015 TAND tỉnh Bình Thuận hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm. Ngày 30/6/2015, TAND huyện Tuy Phong xử với Bản án số 23/2015/DSTS vẫn tuyên: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc giữa vợ chồng ông Vận, bà Hồng và vợ chồng ông Nhũ, bà Hoang vô hiệu”.

Cả 3 phiên tòa trên, gia đình ông Nhũ không ai có mặt. Như vậy không có đối chất tại tòa. Không có đối chất tại tòa thì tòa án phải căn cứ 2 biên bản hòa giải ngày 31/8/2011 và 4/10/2011 (có trong bút lục của vụ án), thể hiện ý chí của gia đình ông Nhũ vẫn tiếp tục bán 5.000m2 đất (nếu không bán là ông Nhũ phá giao kèo phải phạt trả 3 lần tiền đặt cọc của ông Vận. Gia đình ông Vận thực hiện đúng giao kèo mua 5.000m2 đất và thanh toán đủ tiền khi làm xong hợp đồng chuyển nhượng, nếu không trả đủ tiền đúng thời hạn đo và nhận đất thì gia đình ông Nhũ được quyền bán cho người khác và ông Vận không có quyền đòi lại tiền đặt cọc.

Sự thật và công lí rành rành như vậy thế nhưng cả 2 phiên tòa sơ thẩm đều không lấy sự thật và tâm nguyện của bên mua, bên bán qua chứng cứ giấy bán đất và 2 biên bản hòa giải để xét xử là thiếu lí thiếu tình.

Ông Vận cho biết, thẩm phán Lê Thị Hồng, chủ tọa phiên tòa ngày 3/4/2014, là người có họ hàng với ông Nhũ; còn ông Dũng Thanh Dữ, Trưởng ban Tư pháp của xã là thông gia với ông Nhũ nên biên bản hòa giải ngày 4/10/2011 có chữ kí của ông Dữ đại diện chính quyền đã ghi không đầy đủ thiếu khách quan.

Sau khi phiên tòa sơ thẩm lần thứ 2, do gia đình ông Vận có nhiều người thân trong gia đình liên tiếp bị mất, nên quá thời hiệu kháng cáo. Ngày 8/5/2020, ông Vận có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình ông Nhũ. TAND huyện Tuy phong đã nhận đơn.

Ông Vận mong muốn phiên tòa tới, sẽ xét xử khách quan thấu tình, đạt lí thực hiện được ý chí của gia đình ông Nhũ vẫn bán 5.000m2 đất và gia đình ông Vận vẫn mua diện tích đất này với giá 60 triệu đồng như cam kết ngày 15/5/2011.