Năm 2015, Chính phủ có Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lí nhà ở xã hội, theo đó cho phép chủ dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha được lựa chọn giữa các hình thức là dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất đó. Năm 2021, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, siết chặt hơn với các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Đặc biệt, theo nghị định này, chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, dù được quan tâm nhưng vấn đề nhà ở xã hội lại luôn gắn với quá trình phát triển nhà ở thương mại và tỉ lệ 20% chẳng rõ đã được cơ quan tham mưu để ban hành chính sách căn cứ vào cơ sở thực tiễn nào. Có ý kiến cho rằng, con số 20% quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội thực tiễn chỉ bảo đảm tính “nhân văn lí thuyết” cho các dự án thương mại! Có lẽ bởi tính nhân văn trên lí thuyết nên thực tiễn rất khó tìm thấy các khu “chung cư 20%” sánh vai trong các khu chung cư thương mại cao cấp giữa trung tâm nội đô. Cũng vì vậy, “Xuân Thu nhị kì” nó lại được đặt ra trên nghị trường khi bàn về việc phát triển thị trường nhà ở hay bất động sản.

Mới đây tại diễn đàn Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường (đại biểu Quốc hội) đặt vấn đề “liệu trong khu đô thị có giá trị rất cao thì có nhà giá trị rất thấp không và người lao động có thu nhập thấp thì có thể trang trải, thích nghi được với điều kiện, dịch vụ tại khu vực dành cho người thu nhập cao không?”.

Hai Nghị định trên của Chính phủ dù khá đầy đủ, chặt chẽ về vấn đề 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội với các điều khoản cụ thể nhưng thực tiễn hiện nay rất khó tìm thấy những “chung cư 20%” đứng bên các chung cư thương mại hạng sang.

Tại sao không quy định các địa phương phải dành một tỉ lệ quỹ đất riêng biệt để xây dựng các khu chung cư cho người thu nhập thấp tại đô thị mà cứ phải “tầm gửi” chung cư thương mại? Có thể cũng chỉ là 20% trong quỹ đất phát triển nhà ở hằng năm của địa phương (ưu tiên 80% cho phát triển nhà ở thương mại để tạo nguồn thu ngân sách) nhưng “việc nào ra việc nấy”, chính sách an sinh không thể chỉ trông cậy vào lòng tốt của doanh nghiệp