Theo Điều 129 Luật Đất đai năm 2003 về trình tự, thủ tục đăng kí thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất quy định: “Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phải có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước”.

Theo đó, bà Nguyễn Thị Thu Tâm, ở số nhà 31 ngõ 544 Nguyễn Văn Cừ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội có mảnh đất 176m2, thửa đất số 772, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1234/LX- BG, cấp ngày 12/8/2002, tại thôn Cậy, xã Long Xuyên, huyện Bình Giang được quyền tặng cho người khác theo quy định pháp luật. Tại thời điểm ngày 18/9/2012, bà Tâm làm Giấy cho nhà đất cho chị Nguyễn Thị Hoài Trang (là con gái của bà Tâm, đã đi lấy chồng), địa chỉ tại nhà 26, ngõ 105, tổ 24 phường Thượng Thanh, quận Long Biên, TP Hà Nội (có xác nhận của UBND xã Long Xuyên). Bà Tâm đang nợ Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) 1.350 triệu đồng vay đầu tư cho kinh doanh, theo Khế ước số 01; Tài khoản vay 106295489 ngày 13/6/2011, thế chấp bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 772. Khi làm Giấy cho nhà đất chị Trang, bà Tâm có điều kiện, chị Trang phải thay bà trả nợ ngân hàng. Tại thời điểm ngày 3/7/2014, chị Trang đã thay bà Tâm trả xong nợ ngân hàng. Có thể thấy, theo Khoản 2, Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005, Giấy cho nhà đất của bà Tâm cho chị Trang chính thức có hiệu lực.

Chị Trang đã trả tiền giải chấp ngân hàng

Nhầm lẫn đối tượng thứ 3 liên quan trong giao dịch cho nhà đất của bà Tâm và chị Trang

Bản án số 09/2021/DS- ST, TAND huyện Bình Giang xét xử ngày 25/11/2021, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự, tuyên không công nhận hiệu lực của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 772 giữa bà Nguyễn Thị Thu Tâm và chị Nguyễn Thị Hoài Trang. Tòa án nhận định, việc hợp đồng tặng cho này có dấu hiệu giả tạo, nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ của bà Tâm, nợ 1.437 triệu đồng với bà Nguyễn Thị Tâm và chồng là ông Nguyễn Xuân Lùng (sau đây gọi tắt là vợ chồng ông Lùng), theo Bản án sơ thẩm số 18/2014 ngày 19/9/2014 của TAND quận Long Biên. Sau Bản án sơ thẩm số 09/2021/DS- ST của TAND huyện Bình Giang, cả nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo.

Chị Trang và bà Tâm kháng cáo với nội dung: Giấy cho nhà đất có điều kiện giữa hai người là có thật, đúng pháp luật, không phải tặng cho giả tạo, không che giấu lừa dối với người giao dịch thứ 3 là Ngân hàng ACB. Do đó, phán quyết của tòa căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” là sai sự thật, không có căn cứ pháp luật.

Sự thật, tại thời điểm ngày 20/9/2012, thửa đất 772 đang bị thế chấp tại Ngân hàng ACB, cho khoản vay của bà Tâm. Do bà Tâm không có điều kiện trả nợ ngân hàng, nên lập giấy cho nhà đất chị Trang. Như vậy, giao dịch cho nhà đất của bà Tâm và chị Trang liên quan đến giao dịch thứ 3 là Ngân hàng ACB. Không liên quan gì đến Bản án số 18/2014/DSST ngày 19/9/2014 của TAND quận Long Biên (xảy ra 2 năm sau, không phải là tài sản thế chấp của bà Tâm với vợ chồng bà Tâm- Lùng).

Việc bà Tâm cho chị Trang nhà đất là có thật, tặng cho có điều kiện theo Khoản 2, Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005. Chị Trang phải thay bà Tâm trả nợ ngân hàng. Minh chứng là từ ngày 13/10/2012 đến ngày 13/6/2014, chị Trang đã giao dịch 24 lần, trả nợ ngân hàng và đã trả hết nợ (có bản sao kê). Ngày 3/7/2014, Giám đốc Ngân hàng ACB đã xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1234/LX. Do đã trả hết nợ cho ngân hàng, quyền sử dụng thửa đất số 772 thuộc chị Trang. Đây là giao dịch có thật, đúng pháp luật, không gian dối, không trốn tránh trách nhiệm với giao dịch thứ 3 là Ngân hàng ACB.

Xét xử kiểu “râu ông nọ cắm cằm bà kia”

Ngày 19/9/2014, TAND quận Long Biên tuyên xử Bản án số 18/2014/DS- ST, giữa bà Nguyễn Thị Thu Tâm vay tiền của vợ chồng ông Lùng. Vụ kiện xảy ra 2 năm sau khi thửa đất số 772 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1234/LX- BG) đã thuộc quyền sử dụng của chị Trang, song chị Trang chưa làm thủ tục chuyển sang tên của mình do đó thửa đất vẫn mang tên bà Tâm. Tại Bản án số 18/2014/DS- ST, TAND quận Long Biên không kê biên thửa đất này để thi hành án, vì đây là đất thuộc quyền sử dụng của chị Trang. Mặt khác, bà Tâm cũng không thế chấp thửa đất này để vay tiền vợ chồng ông Lùng.

Theo quy định, trong trường hợp bà Tâm không thực hiện Bản án số 18/2014- ST- DS (tức là không trả nợ), thì vợ chồng ông Lùng có quyền đề nghị Cơ quan thi hành án kê biên tài sản của bà Tâm có tại thời điểm (bản án có hiệu lực). Tại thời điểm Bản án số 18/2014- DS- ST có hiệu lực, thửa đất số 772 không còn thuộc quyền sử dụng của bà Tâm, do đó Cơ quan thi hành án không thể ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi thửa đất số 772 đang thuộc quyền sử dụng của chị Trang.

Việc TAND huyện Bình Giang lấy căn cứ Bản án số 18/2014/DS- ST để cho rằng, vợ chồng ông Lùng là người thứ 3 liên quan đến việc bà Tâm lập giấy cho nhà đất chị Trang là thiếu căn cứ pháp luật. Liên quan Giấy cho nhà đất của bà Tâm với chị Trang, người thứ ba là Ngân hàng ABC. Trong vụ án này, không có liên quan đến quyền và lợi ích của vợ chồng ông Lùng. Giấy tặng cho này bảo đảm được quyền lợi của người được tặng cho là chị Trang và người có liên quan là Ngân hàng ACB.

Giấy cho nhà đất của bà Tâm không thể thực hiện và bị vô hiệu hóa khi Ngân hàng ACB bị mất quyền lợi và có đơn kháng cáo. Trong vụ kiện này, nguyên đơn, bị đơn đều khẳng định việc tặng cho bất động sản là có thật, đúng quy định của pháp luật, Ngân hàng ACB không bị mất quyền lợi, không có đơn kháng cáo. Do đó, không có căn cứ để TAND huyện Bình Giang tuyên vô hiệu Giấy tặng cho đất ngày 18/9/2012 của bà Tâm cho chị Trang.

Được biết, Văn phòng Luật sư Vũ Linh, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Trang, căn cứ sự thật, pháp luật, đã có đơn kiến nghị gửi TAND tỉnh Hải Dương, đề nghị Hội đồng xé xử phiên tòa phúc thẩm Vụ án số 01/2022/TLPT- DS về việc “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự”, xét xử có lí, có tình, công minh, làm rõ tính hợp pháp về quyền lợi tài sản thửa đất số 772 của chị Nguyễn Thị Hoài Trang, không phải là tài sản của bà Nguyễn Thị Thu Tâm, cũng không phải là tài sản Bản án số 18/2014/DS- ST kê biên để thi hành án.