Bán “lúa non”

Từ đầu tháng 4/2022, nhiều người dân tại tỉnh Long An và TP Hồ Chí Minh liên tục nhận được điện thoại gọi tới giới thiệu là nhân viên môi giới bất động sản thuộc Công ty CP Green Real quảng cáo chào bán quyền sử dụng đất (QSDĐ) nền của Dự án tại Tỉnh lộ 835B, thuộc xã Phước Lý.

Theo quảng cáo của một nhân viên môi giới tên T, Dự án có quy mô 14,7ha, với các tiện ích thương mại dịch vụ, khu thể dục thể thao ngoài trời, sân tennis, hồ bơi vô cực, cao ốc văn phòng,... cùng công viên cây xanh. Giá bán QSDĐ nền của Dự án từ 18 triệu đồng/m2 và pháp lí đã hoàn thiện. Hiện Công ty đang cho khách hàng đặt cọc, thăm dò thị trường với số tiền 50 triệu đồng/nền đất.

Tấm biển do UBND xã Phước Lý cắm.

Tuy nhiên, ngày 1/8/2022, phóng viên được chứng kiến điều bất ngờ là khu đất Dự án đa phần vẫn còn là bãi đất trống; ngoài cổng được xây kiên cố, bên cạnh là tấm biển do UBND xã Phước Lý cắm với nội dung thông báo: “Dự án khu dân cư An Phú Sinh chưa đủ điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản”.

Tưởng mình tới nhầm dự án, ngày hôm sau phóng viên được T dẫn đến đúng nơi Dự án có biển cảnh báo, nhưng tấm biển đã không còn. “Dự án đang xây dựng hạ tầng, nên hiện đang âm thầm bán cho khách hàng thân quen, khi hạ tầng xong thì giá sẽ rất cao”, T phân trần.

Thông tin từ nhiều nguồn chuyên kinh doanh bất động sản tại tỉnh Long An, được biết, Dự án trên thực chất là Dự án Khu dân cư An Phú Sinh do Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này được thành lập ngày 21/2/2019, do ông Lê Văn Trường làm Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật và đến ngày 24/9/2020, thay đổi đăng kí Giấy phép kinh doanh lần thứ tư; vốn điều lệ công ty này là 62 tỉ đồng; trụ sở chính tại P22/08 ấp Vĩnh Phước, xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc.

Tiền thân đất Dự án là đất trồng lúa. Hiện dự án vẫn trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng (được hơn 30%), và những phần đất nào doanh nghiệp đền bù xong liền được chủ đầu tư quây tôn và san ủi đất làm mặt bằng rồi chào bán quyền sử dụng cho khách hàng.

Nhiều dấu hiệu trái luật

Theo hồ sơ, tại Nghị quyết số 48/HĐND ngày 10/7/2019 được HĐND tỉnh Long An thông qua, có: Danh mục dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác và danh mục của các dự án cần thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Long An, trong đó có dự án trên với diện tích thu hồi đất là 14,7ha.

Ngày 20/1/2020, UBND huyện Cần Giuộc ra Quyết định số 210/QĐ-UBND về phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Dự án tỉ lệ 1/500 Khu dân cư An Phú Sinh xã Phước Lý, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh. Quy mô Dự án là 147.000m2 và giao nhiệm vụ tới tháng 10/2020,Dự án phải đưa vào khai thác.

Ngày 23/6/2020, UBND huyện Cần Giuộc có Quyết định số 3309/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dân cư An Phú Sinh, do Công ty An Phú Sinh làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, sau đó tới tháng 9/2020, Công ty An Phú Sinh có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) tỉnh Long An xin giãn tiến độ phát triển Dự án. Lí do, dự án đã hoàn thành trích đo đạc địa chính, trích lục từng thửa đất, UBND huyện đã thông qua phương án giá bồi thường về đất, phương án hỗ trợ, tái định cư cho Dự án. Và đến nay Dự án vẫn chỉ là bãi đất trống.

Có điều bất ngờ, ngày 28/7/2022, ông Nguyễn Anh Đức, Chủ tịch UBND huyện Cần Giuộc có Văn bản số 4312/UBND-KT với nội dung giao Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện chủ trì, phối hợp Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), Phòng Kinh tế và Hạ tầng, UBND xã Phước Lý rà soát lại toàn bộ quy trình, thủ tục đầu tư Dự án Khu dân cư An Phú Sinh tại xã Phước Lý. Đồng thời, giao Phòng Kinh tế Hạ tầng chủ trì, phối hợp với Phòng TN&MT, UBND xã Phước Lý kiểm tra và xử lí nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật theo quy định tại dự án này.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết: Dự án Khu dân cư An Phú Sinh là dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định Luật Nhà ở năm 2014.

Công ty An Phú Sinh thành lập ngày 21/2/2019. Ngay sau đó, Sở KH&ĐT tỉnh có Công văn số: 1124/SKHĐT-KTĐN ngày 26/3/2019 về việc xin ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư đến các sở, ban, ngành. Sở TN&MT tỉnh có Công văn số 1146/STNMT-QLĐĐ ngày 4/4/2019 về việc góp ý Dự án của Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phú Sinh. Sở Xây dựng tỉnh có Công văn số 1073/SXD-QHKT ngày 9/4/2019 về việc góp ý chủ trương đầu tư Dự án. UBND huyện Cần Giuộc có Công văn số 758/UBND-VP ngày 18/4/2019 về việc nêu ý kiến quyết định chủ trương đầu tư Dự án Khu dân cư An Phú Sinh khoảng 14.7ha tại xã Phước Lý.

Sở KH&ĐT tỉnh có Công văn số 275/BC-SKHĐT ngày 13/5/2019 về việc báo cáo thẩm định Dự án và UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày 10/6/2019 về quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có nội dung: Dự án do Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh làm chủ đầu tư.

Theo hồ sơ pháp lí của Dự án, thể hiện: Được chấp thuận chủ trương đầu tư theo thủ tục Luật Đầu tư năm 2014; không thực hiện theo thủ tục Luật Nhà ở (điểm c, Khoản 2, Điều 22 - khi Công ty có quyền sử dụng đất ở hợp pháp). Điều này cho thấy, việc UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày 10/6/2019 về quyết định cho Công ty CP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh làm chủ đầu tư Dự án là chưa đúng quy định Luật Đầu tư năm 2014, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:

Khi quyết định chủ trương đầu tư Dự án theo thủ tục Luật Đầu tư năm 2014, phải xem xét nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án (đã có đất) hoặc chưa có đất (phải đề xuất nhu cầu sử dụng đất). Trường hợp có đề xuất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tại Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp khác không phải đấu giá do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Trong khi tại thời điểm tháng 6/2019, khu đất Dự án chưa được Nhà nước thu hồi và bồi thường, nên không được đưa ra đấu giá. Do đó, phải tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, UBND tỉnh Long An đã không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, mà tự quyết định Công ty An Phú Sinh làm chủ đầu tư Dự án, dẫn đến những dấu hiệu làm trái:

UBND tỉnh Long An thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư Dự án chưa đúng quy định tại Luật Đầu tư năm 2014; các quyết định giao đất cho Công ty An Phú Sinh theo chỉ định là dấu hiệu làm trái Điều 118, Luật Đất đai năm 2013;

Công ty An Phú Sinh nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá do UBND tỉnh Long An quyết định. Đây không phải là giá từ việc đấu thầu và thường thấp hơn rất nhiều nên gây thiệt hại lớn cho ngân sách Nhà nước;

Các hộ dân bị thu hồi đất theo giá do UBND tỉnh Long An quyết định, nên không gần với giá thị trường; người dân không được thực hiện quyền thương lượng chuyển nhượng QSDĐ với nhà đầu tư;

Không được hưởng khoản bồi thường, hỗ trợ do các nhà đầu tư đấu thầu cạnh tranh đưa ra mức cao;

Nếu hộ dân không đồng ý nhận tiền bồi thường, giao mặt bằng, thì bị tiến hành cưỡng chế giao đất theo quy định của pháp luật; phần chênh lệch về giá đất do không phải đấu thầu được Công ty An Phú Sinh hưởng toàn bộ.