Mua đất bằng giấy viết tay

Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Bích trình bày: Năm 2003 bà có nhận chuyển nhượng một thửa đất tại tổ 18 phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang của vợ chồng ông Nguyễn Trung Lập, bà Phạm Minh Yên (Năm 2013 ông Lập chết). Hai bên viết giấy biên nhận việc chuyển nhượng đất ngày 16/5/2003, có nội dung ông Lập, bà Yên bán cho bà thửa đất rộng 6m, sâu giáp bờ sông với giá 252 triệu đồng. Bà Bích đặt cọc 40 triệu đồng, bên chuyển nhượng có trách nhiệm làm giấy tờ sang tên quyền sử dụng đất cho bà.

Đến ngày 28/8/2003, ông Lập, bà Yên giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bà Bích, mang kí hiệu V 935504, cấp ngày 30/6/2003, mang tên bà Nguyễn Thị Bích. Sổ đỏ do em ruột bà Bích là ông Nguyễn Mạnh Đức nhận hộ, giao 200 triệu đồng cho ông Lập, bà Yên. Khi nhận được sổ đỏ, bà Bích phát hiện thửa đất chỉ ghi: rộng 6m x sâu 6,5m = 39m2, không đúng với thỏa thuận giữa bà với ông Lập, bà Yên tại Giấy biên nhận ngày 16/5/2003. Bà Bích yêu cầu ông Lập, bà Yên làm rõ, được giải thích lí do: Phía bờ sông Nhà nước chưa có chủ trương cấp sổ đỏ, nên ông Lập, bà Yên chưa thực hiện được như thỏa thuận với bà. Do đó, bà yêu cầu ông Lập, bà Yên làm giấy cam kết xác nhận việc bán đất cho bà có chiều sâu đến giáp bờ sông, để làm căn cứ cho việc cấp sổ đỏ còn thiếu đất theo thỏa thuận (phần cam kết của ông Lập, bà Yên được viết trong giấy biên nhận ngày 28/8/2003).

Sau khi nhận sổ đỏ, bà Bích trực tiếp quản lí, sử dụng diện tích 39m2 đã được cấp sổ. Phần đất phía sau vẫn do ông Lập, bà Yên quản lí, sử dụng và trồng một số loại cây. Khi mua đất, hai bên không thỏa thuận nội dung liên quan đến cây cối, hoa màu trên đất. Năm 2016, bà Bích làm đơn xin cấp sổ đỏ cho diện tích đất phía sau giáp bờ sông, thì xảy ra tranh chấp, nên bà chưa được cấp. Sau đó bà Yên cho xây dựng tường ngăn giữa ranh giới của phần đất giáp với đất đã được cấp sổ đỏ cho bà Bích.

Nay bà Bích có nhu cầu sử dụng đất, nên bà yêu cầu bà Yên trả lại diện tích đất mà gia đình bà Yên đang sử dụng, nhưng bà Yên không nhất trí. Do đó, bà khởi kiện để TAND TP Hà Giang giải quyết tranh chấp, buộc bà Yên phải trả lại phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà, theo đúng như hiện trạng đã thỏa thuận vào ngày 16/5 và ngày 28/8/2003.

Khu đất 39m2 bà Bình đã được cấp sổ đỏ, vẫn bỏ hoang từ năm 2003 đến nay

Phán quyết của Tòa

HĐXX, TAND TP Hà Giang, do thẩm phán Ma Thị Nghị làm chủ tọa, đưa vụ án ra xét xử, ban hành Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 27/12/2019. Tại phần “Nhận định của tòa án”, HĐXX cho rằng: Có căn cứ xác định việc bà Yên, ông Lập đã bán cho bà Bích diện tích đất có chiều dài giáp bờ sông Lô, nhưng bà Bích mới được sử dụng diện tích đất 39m2. Đối với diện tích 128,2m2 bà Yên chưa giao và việc bà Bích khởi kiện yêu cầu bà Yên trả đất, trong trường hợp không trả được đất thì trả lại tiền mua đất cho bà Bích, theo giá trị thời điểm giải quyết tranh chấp là có cơ sở. Về hình thức văn bản, HĐXX lại cho rằng Giấy biên nhận ngày 16/5/2003 là hợp đồng, các bên đã thực hiện được một phần giao dịch dân sự, bảo đảm về hình thức và nội dung.

Tuy xác định việc giao dịch phần đất phía sau, ngoài 39m2 đã được cấp sổ đỏ cho bà Bích, là giao dịch không có giá trị pháp lí, lỗi bà Bích 50%, lỗi vợ chồng bà Yên 50%, nhưng HĐXX lại xác định vợ chồng bà Yên phải trả lại số tiền bà Bích đã trả cho giao dịch vô hiệu (phần đất 128,2m2), bằng 50% giá trị đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Xét Biên bản định giá tài sản ngày 15/10/2019, với giá 12.480.000 đồng/m2 đất tiếp giáp Quốc lộ 2, chưa được cấp sổ đỏ, HĐXX xác định bà Yên phải trả cho bà Bích 50% thiệt hại, với tổng số tiền 703.357.952 đồng. Từ đó, Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 27/12/2019 của TAND TP Hà Giang tuyên: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Bích, tuyên bố Giấy biên nhận viết tay về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Trung Lập, bà Phạm Minh Yên với bà Nguyễn Thị Bích vô hiệu một phần. Buộc bà Phạm Minh Yên có trách nhiệm hoàn trả 193.220.000 đồng (thời điểm giao dịch năm 2003) và bồi thường thiệt hại giá trị hợp đồng 703.357.952 đồng (thời điểm xét xử), tổng cộng 896.578.048 đồng.

Phán quyết của Tòa không thể khiến đương sự “tâm phục, khẩu phục”

Sau khi nhận được Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 27/12/2019 của TAND TP Hà Giang, bà Phạm Minh Yên đã có Đơn kháng cáo toàn bộ bản án. Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ thấy rằng: Văn bản ngày 16/5/2003 thực chất là một “Giấy biên nhận” tiền. Tại Giấy biên nhận này, chỉ có chữ kí của một phía, là vợ chồng ông Nguyễn Trung Lập, bà Phạm Minh Yên, có nội dung: “Vợ chồng tôi đồng ý bán cho chị Nguyễn Thị Bích… 6m đất theo mặt đường Quốc lộ 2, sâu ra tận bờ sông với giá tiền… Hôm nay chị Bích đặt 20 triệu đồng. Đến ngày thứ ba (20/5) chị Bích đặt thêm 20 triệu đồng…”, không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không có chữ kí của bà Nguyễn Thị Bích. Như vậy, Giấy biên nhận này không thể xem là hợp đồng như HĐXX nhận định, căn cứ Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995.

Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 27/12/2019 của TAND TP Hà Giang

Ngày 29/5/2003, hai bên kí Hợp đồng chuyển nhượng (không số), có tứ cận: Đông giáp Quốc lộ 2, Tây giáp bờ sông, Nam giáp ông Thiện, Bắc giáp ông Lập. Hợp đồng này không ghi diện tích, chỉ ghi chiều rộng 6m, có chữ kí của ông Nguyễn Trung Lập, bà Nguyễn Thị Bích và xác nhận của ông Nguyễn Văn Quyết (không ghi chức danh). Hợp đồng được xác nhận của UBND phường Nguyễn Trãi, trích lục khu đất của Phòng Địa chính thị xã Hà Giang (cũ), xác định khu đất chuyển nhượng có kí hiệu 32a, tờ bản đồ số 39, diện tích 39m2 (6m x 6,5m). Hợp đồng này là trái luật, do UBND phường Nguyễn Trãi, là cơ quan không có thẩm quyền xác nhận. Sau đó, ông Nguyễn Trung Lập lập Giấy biên nhận đề ngày 28/8/2003, nội dung: “Tôi có nhận số tiền của anh Nguyễn Mạnh Đức, với số tiền 200 triệu đồng và tôi đã giao cho anh Đức bìa quyền sử dụng đất chiều rộng 6m, chiều sâu giáp bờ sông.

Như vậy, toàn bộ quá trình chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, cả hai bên đều thực hiện trái luật. Căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995, về “giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của phám luật…”, thì giao dịch này phải được tuyên “vô hiệu” cần phải hủy bỏ. Trong trường hợp này, xác định lỗi do cả hai bên, nên các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bà Phạm Minh Yên trả lại 252 triệu đồng cho bà Bích, bà Bích phải trả lại diện tích đất đã được cấp sổ đỏ. Do đó, phán quyết của HĐXX tại Bản án số 16/2019/DS-ST ngày 27/12/2019 của TAND TP Hà Giang, không khiến đương sự “tâm phục, khẩu phục”.

Khu đất 128,2m2 không phải của vợ chồng ông Lập, bà Yên

Xác minh thực tế và căn cứ hồ sơ vụ án cho thấy, khu đất có nguồn gốc do mẹ chồng bà Phạm Minh Yên (mẹ đẻ ông Nguyễn Trung Lập) bỏ tiền ra mua năm 1989, thửa đất tại khu vực ven Sông Lô và Quốc lộ 2, nay thuộc tổ 18, phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang. Từ đầu năm 1993, vợ chồng bà Nguyễn Thị Yến, ông Vũ Mạnh Cường khai hoang phần 128,2m2, san lấp và quản lí. Sau đó, dựng nhà gỗ 3 gian lợp ngói để ở và làm nghề may. Đến nay khu đất cho thuê để làm nơi chứa phế liệu. Thế nhưng, HĐXX không đề cập đến quyền lợi của bà Yến, ông Cường là sai sót. Chưa kể, việc áp dụng giá đất theo kiểu “cào bằng” là không đúng, vì giá trị của 39m2 đất ở, có sổ đỏ khác với giá trị 128,2m2 đất ven sông không có sổ đỏ. Chính HĐXX cũng nêu rõ, đây là đất quy hoạch làm kè ven sông, không được cấp sổ đỏ, thì khi xác định giá trị khi chuyển nhượng chỉ được xác định công tôn tạo vào thời điểm chuyển nhượng và chỉ được xem là đất nông nghiệp.

Do áp dụng Biên bản định giá ngày 15/10/2019, với cách tính toán ấu trĩ, đất nông nghiệp tại phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang trong bảng giá đất do HĐND tỉnh Hà Giang ban hành, chưa bao giờ có giá như vậy, thì không thể có giá đến 12.480.000 đồng/m2 để tính giá trị khu đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ là 1.599.936.000 đồng, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn áp dụng, là phi thực tế.

Hi vọng cấp phúc thẩm, khi xem xét vụ án này cần đầy đủ, toàn diện, thuyết phục theo thực tế và theo đúng quy định của pháp luật.