Của rẻ...

Trước hết xin chia sẻ rằng, “đất xen kẹt” chính là cụm từ mà giới bán và mua loại đất này tự đặt tên cho nó chứ trong luật định không có. Theo đó nôm na, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở). Thông thường những loại đất này không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay. Do đó, giá các loại đất này thường rẻ bằng 1/2, thậm chí 1/3 so với đất có đầy đủ giấy tờ. Và cũng xin khẳng định rằng, loại đất kiểu như thế này ở Hà Nội hiện không thiếu kẻ bán người mua.

Theo chân anh bạn tên Hải ở Thái Thụy, Thái Bình là phóng viên một báo nọ ở Hà Nội đang tìm mua đất xen kẹt để tìm chốn an cư. Chúng tôi được giới thiệu đến phường Tứ Liên, quận Tây Hồ. Nhờ có quan hệ nên anh được giới thiệu mảnh đất đẹp với diện tích 35m2, đường xe ô tô vào tận nơi. Mặc dù là đất xen kẹt, nhưng khu đất anh mua đã có nhà 2 tầng và giá cũng vừa phải, giao động từ 500 đến hơn 900 triệu đồng.

Để có thêm thông tin, chúng tôi tìm đến đầu mối bán đất xen kẹt tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Hoàng Mai,... các khu vực này đất xen kẹt có giá chào bán từ 22 đến 25 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường đất có sổ đỏ, tùy từng vị trí ít nhất cũng từ 40 đến 60 triệu đồng/m2... Bị lạc vào ma trận, chúng tôi thấy nghi vấn. Đặc biệt là tính an toàn về pháp lí, khả năng hoàn thiện các thủ tục xây dựng khi mua mảnh đất.

Người dân nên cảnh giác với đất xen kẹt ở Hà Nội.

... Là của ôi!

Sau một thời gian tìm hiểu thông tin, chúng tôi đã đưa ra quyết định chọn mua mảnh đất có nhà ở phường Liên Mạc. Nhưng đêm trước khi đi “xuống tiền” mua đất, chúng tôi được cảnh báo rằng - Các chú đừng ham của rẻ. Có làm được thủ tục thì cũng rườm rà và thuế phí cao, thậm chí còn cao gấp đôi tiền mua đất? Bên cạnh đó, những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các giấy tờ này thường chỉ ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người. Đó là còn chưa dính vào trường hợp có thể bán trao tay cho ba bốn người cùng một mảnh đất. Khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lí.

Chột dạ, chúng tôi mới suy tính lại quyết định của mình và thấy hoàn toàn có lí khi không mua loại đất này làm chốn an cư. Và cũng xin khuyến cáo những người có nhu cầu mua đất xen kẹt trong khu dân cư, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội, cần tìm hiểu rõ về nguồn gốc cũng như giấy tờ liên quan đến mảnh đất.

Bởi bài học như anh Lê Đình Hà (quê Thanh Hóa) đã từng bỏ ra số tiền 800 triệu đồng mua một mảnh đất xen kẹt ở Nam Từ Liêm. Theo anh Hà, khi mua đã tìm hiểu kĩ nguồn gốc, giấy tờ để chắc chắn có thể chuyển đổi được mảnh đất lên thổ cư. Thế nhưng oái ăm thay, những thông tin anh tìm hiểu lại không chính thống và mảnh đất dính vào quy hoạch địa phương nên rơi vào cảnh dở khóc dở cười vì không thể xây dựng để ở, làm giấy tờ cũng không được mà bán cũng không xong.

Hay anh Nguyễn Mạnh Hùng (quê Bắc Giang) cũng ngậm ngùi chia sẻ câu chuyện mua đất xen kẹt làm chốn an cư của mình. Anh từng mua một mảnh đất xen kẹt tại Thanh Xuân với giá 860 triệu đồng. Phải mất hơn 2 năm anh Hùng mới chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công. Anh cho biết, quá trình chuyển đổi nan giải hơn anh tưởng. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, anh đã phải đóng thuế phí rất cao bởi quy định của Luật Đất đai là người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Chia sẻ với chúng tôi, bà Loan (67 tuổi) ở Ba Vì cho biết, từ năm 2000, gia đình bà đã mua hai mảnh đất xen kẹt có diện tích 60m2 với giá 400 triệu đồng ở phường Minh Khai (quận Bắc Từ Liêm) để sinh sống. Nhưng cũng chạy lên chạy xuống mới xây được căn nhà cấp 4 để gia đình có chỗ ở. Và đến giờ người con trai thứ 3 của bà đã xây dựng gia đình, nhà có đất để trống nhưng phải đi thuê. Khi được hỏi về việc hoàn thiện thủ tục để xây nhà, bà Loan cho hay: “Giờ chúng tôi cũng đành chịu, và đang rơi vào nguy cơ mất cả nhà cả đất vì khu mình mua nghe nói đang có quy hoạch làm đường”.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh cho biết, theo Luật Đất đai 2013, không có các quy định pháp lí về khái niệm “đất xen kẹt”. Bản chất đất xen kẹt là đất ao vườn, đất nông nghiệp... chưa được công nhận là đất ở, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là viết tay.

“Do vậy, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư. Đây chính là sơ hở tạo điều kiện thuận lợi cho “cò đất” lừa đảo, bán trao tay một mảnh đất cho nhiều người. Khi phát hiện ra, người mua có nguy cơ mất trắng rất cao do không có căn cứ pháp lí chứng minh. Thiệt hại rủi ro cuối cùng vẫn là người mua”, luật sư Truyền cảnh báo.

Đại diện UBND phường Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm) cũng cho biết, vấn đề quản lí đất xen kẹt rất phức tạp. Đất xen kẹt phần lớn là đất nông nghiệp trước đây, khi thực hiện các dự án còn thừa lại, không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi.

Do đó, xin cảnh báo những ai đang có ý định tìm mua loại đất này, nên tìm hiểu kĩ về nguồn gốc đất, quy hoạch, khả năng có thể hoàn thiện hộ sơ hay không. Mà tốt nhất là không nên mua loại đất xen kẹt để tránh rước họa vào thân.