Việc chuyển nhượng dự án trái phép, chuyển nhượng đất công, giao đất không đúng luật làm thất thoát ngân sách. Việc các chủ đầu tư “rởm”, chủ đầu tư không có năng lực, uy tín triển khai Dự án sẽ tạo ra thị trường bất động sản lộn xộn, bất hợp pháp, tạo ra các khu dân cư kém chất lượng, xâm hại đến lợi ích của khách hàng và toàn xã hội. Hậu quả từ các dự án bất động sản sai phạm là không thể khắc phục hoặc phải mất thời gian và chi phí rất lớn để khắc phục.

Dự án Khu dân cư Hòa Lân

Dư luận xã hội thời gian qua lên tiếng không ít về các “lùm xùm” trong các dự án bất động sản của Công ty Kim Oanh. Về phía mình, Công ty Kim Oanh cũng kêu cứu khắp nơi và khẳng định gặp cản trở nhiều từ các cơ quan Nhà nước. Vậy bản chất là doanh nghiệp cố ý sai phạm hay “bị làm khó”?

Vì "lợi ích nhóm" phớt lờ pháp luật về đấu giá?

Liên tiếp các năm 2014, 2015, 2017 ngân hàng thông qua Công ty đấu giá Nam Sài Gòn bán các quyền sử dụng đất của Công ty Thiên Phú thuộc 3 dự án Hòa Lân, Cầu Đò, Mỹ Phước 4. Công ty Kim Oanh không đặt tiền trước, vẫn trúng đấu giá, mua được quyền sử dụng đất hơn 131 heta tại Bình Dương của Công ty Thiên Phú ở cả 3 Dự án. Theo Kết luận của Thanh tra Bộ tư pháp, các sai phạm của Công ty Kim Oanh rất rõ ràng.

Với các lô đất B1, B2 tại Dự án Mỹ Phước 4, Thông báo bán đấu giá cho hạn cuối cùng để nộp tiền đặt trước là 16h00 ngày 25/9/2015. Tới ngày 28/9/2015, quá 3 ngày, Công ty Thuận Lợi (sau này đổi tên thành Công ty Kim Oanh) mới nộp 3 tỷ đồng tiền đặt trước nhưng vẫn được tham gia đấu giá một mình và trúng đấu giá với giá khởi điểm sau đó. Thông báo bán đấu giá quy định người trúng đấu giá phải thanh toán toàn bộ số tiền đấu giá trong hạn 30 ngày. Sau khi Công ty Kim Oanh trúng đấu giá, Agribank Chợ Lớn thỏa thuận cho phép Công ty Kim Oanh đổi lịch thanh toán thành nhiều đợt, kéo dài gần 1 năm sau. Chưa hết, thực tế thì sau 18 tháng, kể từ khi đấu giá thành, Công ty Kim Oanh mới thanh toán hết tiền.

Với lô đất Khu A Dự án Mỹ Phước 4, các lô đất tại Dự án Cầu Đò, Thông báo bán đấu giá quy định người trúng đấu giá phải thanh toán toàn bộ tiền đấu giá trong hạn 45 ngày. Công ty Kim Oanh cũng đấu giá một mình, trúng đấu giá. Ngân hàng thỏa thuận cho Công ty Kim Oanh kéo dài hạn thanh toán đến gần 1 năm và thực tế thì sau gần 2 năm Công ty Kim Oanh mới thanh toán hết tiền.

Với các lô đất tại Dự án Hòa Lân, Thông báo bán đấu giá quy định người trúng đấu giá phải thanh toán toàn bộ số tiền trúng đấu giá trong vòng 45 ngày, kể từ ngày đấu giá thành. Trên thực tế, gần 2 năm sau, Công ty Kim Oanh mới thanh toán hết số tiển mua tài sản trúng đấu giá.

Công ty Kim Oanh không thể trúng đấu giá nếu không có Công ty đấu giá Nam Sài Gòn. Đặc biệt là cả ngân hàng và Công ty đấu giá Nam Sài Gòn đều “đồng thuận” cao tạo điều kiện cho Công ty Kim Oanh, không hủy hợp đồng, lấy tiền đặt trước của Công ty Kim Oanh khi Công ty này vi phạm nghĩa vụ của người trúng đấu giá.

Không thể không nhắc đến sai phạm của 2 phòng công chứng trong quá trình đấu giá. Với đất tại Dự án Hòa Lân, Biên bản đấu giá quy định người trúng đấu giá phải tự thực hiện các thủ tục xin chuyển đổi chủ đầu tư, khi có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì tổ chức công chứng mới công chứng được Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Dù chưa được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận là chủ đầu tư, Công ty đấu giá Nam Sài Gòn, Ngân hàng, Công ty Kim Oanh vẫn ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng tại Văn phòng công chứng Thành phố mới vào ngày 01/7/2017. Tại Dự án Mỹ Phước 4, Cầu Đò, nghiêm trọng hơn, Văn phòng công chứng Mỹ Phước còn công chứng cả nội dung trái pháp luật để các bên mua, bán hàng chục heta đất được Nhà nước giao không thu tiền, là đất không được phép thế chấp, mua, bán.

Xử lý thiếu kiên quyết?

Cần xác định các cuộc đấu giá trên là đấu giá quyền sử dụng đất chứ không phải đấu giá Dự án. Công ty Kim Oanh trúng đấu giá mua quyền sử dụng đất, chứ không phải trúng đấu giá Dự án, để đương nhiên Công ty Kim Oanh làm chủ đầu tư và phân lô, bán nền. Để làm chủ đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền phải xem xét năng lực, tư cách, uy tín của doanh nghiệp và có quyết định phê duyệt, có thời hạn và các điều kiện triển khai. Với lịch sử liên tục thanh toán chây ỳ, nợ thuế, vi phạm các quy định về đất đai, xây dựng như trong thời gian qua, liệu Công ty Kim Oanh có thể làm chủ đầu tư, triển khai thành công các dự án trên, đem lại hiệu quả chung cho toàn xã hội?

Nếu quá trình đấu giá công khai, các điều kiện về gia hạn thời gian đặt trước, chậm thanh toán được thông báo minh bạch, chắc chắn sẽ có nhiều người tham gia đấu giá, chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn. Từ năm 2019, nhiều khu đất tại các dự án trên đã được giao dịch hàng chục triệu đồng/m2, so với giá bán trả chậm vài trăm ngàn/m2 cho Công ty Kim Oanh.

Tại dự án Mỹ Phước 4 và Cầu Đò, có hơn 35 hecta đất được Nhà nước giao không thu tiền. Theo quy định của Luật đất đai thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường. Chính vì lý do đó, ngân hàng chỉ nhận thế chấp hợp pháp các khu đất mà Công ty Thiên Phú được giao có thu tiền, việc thế chấp được công chứng, đăng ký theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, bất chấp pháp luật, phần đất được Nhà nước giao không thu tiền trên được định giá 155 tỷ đồng và bán đấu giá, được công chứng để chuyển nhượng cho Công ty Kim Oanh. Có thể thấy , về bản chất, đất đai của Nhà nước đã bị chuyển nhượng và thu hồi nợ trái pháp luật.

Tổng số nợ của Công ty Thiên Phú với Ngân hàng được đảm bảo bằng các khu đất tại Dự án Mỹ Phước 4, Cầu Đò là 294 tỷ nợ gốc, chưa kể lãi ít nhất cũng vài trăm tỷ đồng trong suốt hơn 10 năm. Trong khi tổng số tiền bán tài sản ưu ái “trả chậm” cho Công ty Kim Oanh thu về là 301 tỷ đồng. Số tiền ngân hàng không thu được là hàng trăm tỷ đồng. Nếu trừ đi số tiền giá trị đất giao không thu tiền bị chuyển nhượng trái pháp luật mà bản chất phải thuộc về ngân sách thì thực chất số tiền Agribank Chợ Lớn thu về chỉ là 146 tỷ đồng, chưa được 50% số nợ gốc.

Các sai phạm đã được chỉ rõ, nhưng các biện pháp xử lý với các vụ việc trên đến nay vẫn chưa được thực hiện kiên quyết. Cần thu hồi số tiền chuyển nhượng đất trái pháp luật, xem xét lại việc đấu giá và thu hồi các dự án trên để đảm bảo lợi ích của Nhà nước và toàn xã hội. Dự án đất đai không nên là nơi để các doanh nghiệp trục lợi cho riêng mình.