Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư theo niên hạn công trình

Từ ngày 6/9, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến người dân đối với dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi). Đáng chú ý, về vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên đề xuất đã đưa ra trước đó tại dự thảo lần 1 với hai phương án như sau: Thứ nhất, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thứ hai, giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Ở dự thảo đang lấy ý kiến, điểm mới chính là việc bổ sung mục 4 Chương II về “Thời hạn sở hữu nhà chung cư” cho phương án 1. Cụ thể, tại Điều 27 có ghi rõ: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở trước ngày Luật có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Trước những quy định mới về thay đổi thời hạn sở hữu nhà chung cư, rất nhiều người dân không đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng. Nhiều ý kiến cho rằng, theo quy định tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013, mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành và nhà ở. Nếu căn nhà chung cư là tài sản người dân tích góp cả đời mới mua được lại chỉ được sở hữu trong một thời gian nhất định rồi sau đó sẽ bị phá bỏ thì sẽ ảnh hưởng rất lớn tới việc an cư của gia đình họ. Do đó, quy định hạn chế thời hạn sử dụng chung cư, cần được xem xét, đánh giá thấu đáo về tính hợp hiến, hợp pháp.

Trả lời với báo giới về sự quan ngại của người dân xoay quanh dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, đề xuất mà Bộ đưa ra không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.

Bộ Xây dựng khẳng định không đóng khung thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm vì trong dự thảo Luật không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi hết thời hạn sở hữu, nếu căn nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 – 90 năm.

Dự thảo đề xuất về thay đổi thời hạn sở hữu nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đưa ra đang nhận về nhiều ý kiến trái chiều. Ảnh minh họa.

Không áp dụng hồi tố đối với thời hạn sở hữu nhà chung cư

Bộ Xây dựng cũng khẳng định, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ không áp dụng hồi tố. Tức là, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời điểm mua đó. Ví dụ, nếu Luật được thông qua, có hiệu lực ngày 1/7/2024, người mua nhà thuộc các công trình có giấy phép xây dựng cấp trước 1/7/2024 được áp dụng quy định cũ về sở hữu không thời hạn. Theo đó, nhà chung cư hiện đã mua bán áp dụng theo hiện hành, không áp dụng thời hạn.

Bên cạnh đó, về quy định xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, trường hợp bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư. Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách trung ương để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.

Nhà chung cư còn thời hạn sở hữu không thuộc diện quy định như nêu trên nhưng thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm di dời theo dự án và được bồi thường, bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, chỉnh trang đô thị. Khi đó, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ tính từ lúc công trình mới được bàn giao. Ví dụ, nhà cũ còn 20 năm thời hạn khi dỡ bỏ, nhưng khi nhận nhà mới là công trình thời hạn 70 năm, thời gian sở hữu nhà của người dân là 70 năm.

Còn đối với nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu, trường hợp còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Nếu nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo 2 trường hợp: Nếu theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về cơ sở để Bộ Xây dựng đưa ra dự thảo đề xuất thay đổi thời hạn sở hữu nhà chung cư, lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết: Bộ xác định nhà chung cư là công trình đặc biệt, nơi tập trung đông người. Theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Nếu có sự cố xảy ra sẽ ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của lượng lớn người dân, thậm chí có thể nói là thảm hoạ. Vì vậy, Nhà nước phải có giải pháp đảm bảo an toàn cho người dân. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

Đồng thời, thực tế cho thấy, công tác cải tạo chung cư cũ trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Điển hình như nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Vì thế, phải xác định sở hữu theo thuộc tính của công trình mới có thể đẩy nhanh công tác cải tạo khi nhà chung cư không thể tiếp tục sử dụng.

Ngoài ra, quy định sở hữu chung cư có thời hạn còn góp phần giảm giá nhà, giúp nhiều người có thể luân chuyển sở hữu nhà chung cư, bởi người này mua nhưng chỉ có nhu cầu sử dụng trong ít năm thì có thể bán lại cho người khác.

“Quy định hiện hành đã cho phép bên bán, bên mua thoả thuận thời hạn sở hữu (nhiều trường hợp chỉ cần 10 – 15 năm) nên không ít chủ đầu tư bán đang bán căn hộ chung cư có thời hạn với giá thấp hơn nhiều so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, trong khi tuổi thọ công trình là tương đương nhau. Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư cũng không gây nên làn sóng người dân chuyển sang mua nhà mặt đất. Bởi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhất là ở các thành phố lớn. Không phải ai cũng có điều kiện mua nhà đất. Hơn nữa, phát triển chung cư là xu hướng và người dân vẫn được bảo đảm quyền lợi khi dự án được xây dựng lại”, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.