Tại Hội thảo, các đại biểu có nhiều ý kiến đóng góp xây dựng thể hiện rõ hơn tình cảm và trách nhiệm của Đảng, Nhà nước trong việc chăm lo cho cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài, phát huy hơn nữa nguồn lực kiều bào trong xây dựng và phát triển đất nước.

Ông Peter Hồng, Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài – BAOOV, phát biểu:

Qua nghiên cứu Luật Đất đai, luật kinh doanh BĐS liên quan đến Người Việt Nam ở nước ngoài, cho thấy: Việc sửa đổi bổ sung, ban hành Luật Đất đai, luật kinh doanh BĐS liên quan đến người Việt nam ở nước ngoài cho phù hợp với sự phát triển của tình hình, sự phát triển của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài trong giai đoạn hiện nay có ý nghĩa đặc biệt, góp phần phát huy hơn nữa nguồn lực người Việt Nam ở nước ngoài, sức mạnh khối đại đoàn kết dân tộc trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước Việt Nam ngày càng hùng mạnh.

Đối với Luật Đất đai

Vướng mắc: Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 quy định một số hạn chế về loại hình đất ở và loại hình nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (NVNĐCONN). Cụ thể, NVNĐCONN bị hạn chế quyền sử dụng đất ở ngoài các dự án phát triển nhà ở. Điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định NVNĐCONN thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN chỉ được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”. Việc này dẫn đến hạn chế quyền nhận chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế đất ở ngoài các dự án phát triển nhà ở, quyền xây dựng và sở hữu nhà ở trên đất ở ngoài các dự án phát triển nhà ở.

Trên cơ sở kiến nghị của kiều bào, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài Bộ Ngoại giao (Ủy ban NNVNVNONN) đã kiến nghị: NVNĐCONN thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN theo quy định của pháp luật về nhà ở được mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở (không hạn chế và phân biệt trong hay ngoài dự án phát triển nhà ở) để tạo dựng và sở hữu nhà ở.

Nếu quy định được ban hành sẽ đảm bảo quyền và nghĩa vụ về đất đai, nhà ở của NVNĐCONN ngang bằng với công dân VN ở trong nước.

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp thu ý kiến đóng góp nói trên của Ủy ban NNVNVNONN và đưa vào dự thảo, trình đại biểu Quốc hội khóa XV tại kỳ họp thứ 4; đồng thời, đang tổ chức lấy ý kiến của Nhân dân, trong đó có NVNONN đến hết ngày 15/3/2023. Đề nghị bà con tích cực cho biết ý kiến về vấn đề này. Đề nghị Luật Nhà ở sửa đổi cũng được sửa theo hướng này để đồng bộ với Luật Đất đai.

Các đại biểu thảo luận tại Hội thảo

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản

Một: Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS quy định về các giao dịch và đối tượng bất động sản mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thực hiện như được mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng. Tuy nhiên, hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về điều kiện thực hiện các giao dịch này. Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS hiện cũng chưa có định nghĩa “nhà”. Vì vậy, việc áp dụng các quy định liên quan tới giao dịch mua, thuê mua bất động sản với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa được rõ ràng và không thống nhất giữa các địa phương.

Đề xuất: Bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS quy định về điều kiện mua, thuê mua, thuê các loại bất động sản không phải nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Hai: Việc cho phép cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hiện nay, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở, không được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của cá nhân nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Việc cho phép cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở như bất động sản du lịch sẽ góp phần thu hút nguồn vốn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản này và vẫn có thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua bất động sản của người nước ngoài tương tự như quy định đối với nhà ở.

Đề xuất: Sửa đổi khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản khác không phải là nhà ở. Bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện mua, thuê mua, thuê các loại bất động sản không phải nhà ở của cá nhân nước ngoài

Mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.

Một: Về cấp GCN cho người mua nhà. Với cá nhân nước ngoài: Được quy định tại Điều 161.2.a của Luật Nhà ở; Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Điều 23.1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP; Điều 5, 55 của Luật Đất đai; Điều 19.1 của Luật Kinh doanh BĐS; Điều 186 của Luật Đất đai, thể hiện có mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc:

Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Theo Điều 19.1 của Luật Kinh doanh BĐS, thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các Dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo HĐMB ký giữa CĐT và Khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là Người mua nhà ở sẽ được sử dụng riêng với phần đất này.

Theo Điều 186.1 của Luật Đất đai thì chỉ ghi nhận Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.

Do các quy định nêu trên, nên dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất, cụ thể: Với nhiều Dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCN”) đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì Cơ quan cấp GCN từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, 55 của Luật Đất đai cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.

Kiến nghị, đề xuất: Cần bổ sung quy định của Luật Đất đai hoặc ban hành văn bản hướng dẫn về trường hợp cấp GCN cho người nước ngoài mua nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, khu du lịch tại Việt Nam, phù hợp với những quy định của Luật Nhà ở cho người nước ngoài được mua nhà ở.

Ông Peter Hồng phát biểu tại Hội thảo

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư vốn và BĐS DT24.VN (đồng thời cũng là Chủ tịch VREC) nhận định, nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài và Việt kiều là rất lớn.

Hiện có trên 10 triệu người Việt Nam ở nước ngoài (Việt kiều). Trong số này, có 3,8 triệu người đã đến tuổi nghỉ hưu. Đặc điểm của nhóm người ở tuổi này là có tích luỹ và trong số đó 3 triệu người có nhu cầu trở về Việt Nam sinh sống. “Nếu một căn hộ, căn nhà dao động từ 2 - 20 tỉ đồng, thì với 3 triệu căn bán được cho Việt kiều, sẽ thu về khoảng 1 triệu tỉ đồng”, ông Bảo tính toán. “Đây là nguồn vốn rất lớn cho đất nước để phát triển kinh tế xã hội, tạo ra công ăn việc làm và đặc biệt, có thể dùng đó để đầu tư cho nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp”, ông Bảo nêu quan điểm.

“Mỗi năm lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn. Theo đó, lượng nhà đầu tư cũng đến nhiều hơn. Việc làm ăn lâu dài ở Việt Nam nảy sinh họ có nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ. Tuy nhiên, hiện nay việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam còn nhiều vướng mắc về pháp lý”, theo ông Bảo.