Chiều ngày 23/6, Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV thảo luận tại hội trường về Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Theo đại biểu Quản Minh Cường, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đến nay đã quy định rõ về quyền, nghĩa vụ của những cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở, tham gia vào thị trường BĐS, hài hoà trong mối quan hệ giữa Nhà nước - Nhân dân - Doanh nghiệp.

ĐB Quản Minh Cường, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai

Tuy nhiên, do có sự giao thoa giữa Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và đặc biệt là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi... Do đó đại biểu Quản Minh Cường đề xuất dự thảo Luật cần tiếp tục rà soát các quy định nhằm đảm bảo thể chế hóa đầy đủ các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết 18 và Nghị quyết 11, để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất, đảm bảo an toàn, ổn định, vận hành thông suốt cho thị trường bất động sản và các thị trường có liên quan, khắc phục tình trạng đầu cơ về đất đai, cụ thể:

Thứ nhất, đối với điều kiện về vốn đối với tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản (Điều 10):

Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) quy định ngoài các điều kiện về vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư, còn quy định thêm điều kiện “phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư”, tuy nhiên theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đã có quy định rõ về việc chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính, trong quá trình thẩm định hồ sơ dự án đầu tư, hồ sơ dự thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đã có rà soát về việc chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính, nên việc quy định thêm tại Luật này là không cần thiết và có thể làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Ngoài ra tại khoản 1, Điều 10 Luật KDBĐS có bổ sung thêm điểm d, quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của Chính phủ”. Hiện nay, Chính phủ chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp (hiện chỉ có các quy định liên quan trong lĩnh vực ngân hàng) do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, chưa đưa nội dung này vào dự thảo hoặc có nội dung dự thảo nghị định của Chính phủ về vấn đề này, để các đại biểu có thể tham gia góp ý kiến.

Thứ hai, về việc chủ đầu tư không được uỷ quyền được quy định trong nội dung Điều 18 về trách nhiệm của chủ đầu tư và Điều 24 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Tại khoản 4 Điều 18, Luật KDBĐS quy định chủ đầu tư “Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”.

Và tại điểm c, khoản 4, Điều 24, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm “Không ủy quyền cho người khác ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Tuy nhiên, tại Bộ luật Dân sự đã quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 138 “1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự” và bản chất của việc uỷ quyền là việc thay mặt và nhân danh cá nhân, pháp nhân để thực hiện các công việc nằm trong phạm vi uỷ quyền, và bên uỷ quyền phải chịu trách nhiệm đối với hành vi của bên nhận uỷ quyền thực hiện (với điều kiện không vi phạm đạo đức xã hội, không vi phạm pháp luật...). Tại Bộ Luật Dân sự cũng quy định rõ các nội dung về hình thức, thời gian, phạm vi uỷ quyền, điều kiện chấm dứt uỷ quyền.

Vì vậy, tôi cho rằng đối với quy định về nguyên tắc không cho phép chủ đầu tư uỷ quyền như trên, cần rà soát sự phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, để không ảnh hưởng đến nghĩa vụ và quyền lợi của chủ đầu tư.

Thứ ba, về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong dự án kinh doanh bất động sản (Điều 18)

Tại khoản 7 Điều 18 quy định chủ đầu tư “chỉ được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Hạ tầng xã hội là khái niệm rất rộng, được hiểu là tất cả các công trình tiện ích về thương mại dịch vụ, công cộng, giáo dục, y tế… Và trên thực tế, tại các dự án, tùy theo mục đích, kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư, có thể được mở bán nhiều lần, nên lượng dân cư chuyển tới sinh sống tại dự án sẽ theo tiến độ bán hàng, vì vậy chủ đầu tư thường xây dựng trước những cơ sở hạ tầng thiết yếu đáp ứng nhu cầu của cư dân (như công viên, cây xanh, khu sinh hoạt chung, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí...).

Các hạ tầng xã hội còn lại như trường học, siêu thị - trung tâm thương mại thường sẽ được chủ đầu tư thứ cấp thực hiện khi dự án có nhiều người dân đến ở. Trong trường hợp yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng toàn bộ các hệ thống hạ tầng xã hội của dự án khi mật độ dân cư chưa nhiều sẽ gây lãng phí.

Mặt khác, trên thực tế, các đơn vị cung cấp dịch vụ về giáo dục, thương mại, siêu thị chỉ tiến hành triển khai khi có lượng dân số nhất định trong mỗi dự án (trừ trường hợp các chủ đầu tư có hệ sinh thái bao gồm bất động sản và các dịch vụ y tế, giao dục, thương mại sẽ tự thực hiện triển khai đầu tư kinh doanh... tuy nhiên, thực tiễn cho thấy một số chủ đầu tư khi đầu tư vào nhiều lĩnh vực đã dẫn đến mất cân bằng về tài chính hoặc kinh doanh kém hiệu quả).

Bên cạnh đó, quy định “hoàn thành xong việc xây dựng..” được hiểu là các công trình phải được hoàn công. Ví dụ trong trường hợp dự án gồm nhiều hạng mục, trong đó có công trình trường học nằm tách biệt đã thực hiện xong, đang làm thủ tục hoàn công nhưng chưa được xác nhận, theo quy định tại dự thảo chủ đầu tư cũng cũng không được bàn giao nhà cho khách hàng (dù khách có nhu cầu và đồng ý nhận), mà trên thực tế việc bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo hợp đồng mua bán nhà/căn hộ và tại dự thảo cũng đã có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao, việc thanh toán khi bàn giao nhà.

Đồng thời điểm b khoản 1 Điều 31 cũng yêu cầu Dự án bất động sản có quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng yêu cầu “a) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt”, nhưng cũng chưa quy định công trình dịch vụ thiết yếu bao gồm các công trình nào.

Do đó phải có quy định cụ thể về hạ tầng xã hội thiết yếu, và chỉ yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành xong “các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” là đủ điều kiện để bàn giao nhà ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, như vậy sẽ giải quyết được những vướng mắc và phù hợp thực tiễn.

Thứ tư, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (Điều 32)

Hiện nay, theo quy khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Đất đai điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là “Không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

Tại khoản 1, Điều 32 dự thảo đã quy định thêm điều kiện không nằm trong đô thị loại II và loại III. Nhưng trên thực tế tại các đô thị loại II, loại II thì vẫn có những khu vực là các huyện, xã có diện tích đất lớn, số lượng dân cư còn thưa, thu nhập đầu người chưa cao, và tâm lý người dân muốn mua đất trước để có tài sản, sau đó tích luỹ thêm để có thể tiến hành xây nhà theo quy hoạch của dự án. Do đó việc phải xây dựng nhà có sẵn gây khó khăn cho chủ đầu tư, cũng như chưa phù hợp với mức sống, nhu cầu và khả năng tiếp cận với nhà ở của người dân.

Vì vậy, cần phải có đánh giá tác động và cơ sở cụ thể cho việc bổ sung các khu vực tại đô thị loại II và loại III vào trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật, hoặc có quy định cụ thể về tỷ lệ đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đô thị này (như tại đô thị loại II không quá 70%, tại đô thị loại III không quá 50%), như vậy sẽ phù hợp với thực tiễn, cũng như phù hợp với nhu cầu của người dân.

Thứ năm, về Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

Tại điểm e, khoản 3, Điều 15 Luật KDBĐS quy định “e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”.

Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 120 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định có rất ít loại đất được trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê (như đất khu công nghiệp, đất thực hiện dự án nông lâm nghiệp...), và các loại đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh sẽ phải thuê đất trả tiền hàng năm. Nhưng vậy sẽ không đáp ứng được quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 15. Mặt khác, tại điểm e bỏ sót trường hợp trường hợp Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (thông qua nhận góp vốn hoặc nhận chuyển nhượng..) và được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vì vậy, cơ quan soạn thảo bỏ nội dung quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 15 hoặc có nội dung điều chỉnh cho phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư, Luật Đất đai sửa đổi.