Việc doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không trái quy định pháp luật. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân, thì trước khi thực hiện các hoạt động của dự án (phân lô, bán nền), phía doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng của người dân theo quy định tại Điều 52, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, người sử dụng đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên các căn cứ như: (1) Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Thứ hai, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Thứ ba, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Thứ tư, khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Căn cứ vào các quy định trên, để doanh nghiệp có thể thực hiện các dự án về nhà ở, phải “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân” hoặc “xin Nhà nước giao đất”. Đối với trường hợp “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân” để tiến hành giải phóng mặt bằng: Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Do vậy, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hồi, tự doanh nghiệp là nhà đầu tư phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Tuy nhiên, trước đó, nhà đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. Trong trường hợp doanh nghiệp “xin Nhà nước giao đất”, thì phải có đủ điều kiện tại Khoản 1, 2, 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013. Bảo đảm các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Các điều kiện quy định như đã nêu tại điểm a, Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân thành công đã có quyết định được bán lô, nền cho khách hàng thì để đủ điều kiện mở bán dự án đất nền, doanh nghiệp là chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như: Công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đầu giá theo quy định của pháp luật. Trường hợp bán theo hình thức đấu giá, thì người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 như: đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với trường hợp giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải bảo đảm điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a,Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b, Khoản 3 Điều 167. Ngoài ra, theo Khoản 4, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Hệ lụy khi doanh nghiệp phân lô bán nền trái pháp luật

Như đã phân tích ở trên, việc phân lô, bán nền phải tuyệt đối tuân thủ các quy định của pháp luật. Nếu việc phân lô, bán nền không đúng quy định sẽ đưa đến hệ lụy rất khó lường như:

Thứ nhất, xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người dân do chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định.

Thứ hai, người dân khi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được giao đồng nghĩa với việc không còn tư liệu sản xuất, ảnh hưởng tới đời sống và việc làm.

Thứ ba, việc thoả thuận giá trị chuyển quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân là quá trình phức tạp dễ nảy sinh tình trạng khiếu kiện kéo dài giữa người dân và doanh nghiệp liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai.

Thư tư, hành vi kêu gọi vốn của khách hàng mua đất nền một khi chưa đủ điều kiện là hành vi kêu gọi vốn trái phép, chiếm dụng vốn trái phép dẫn đến khiếu kiện, tố cáo (điển hình là vụ án hình sự liên quan đến công ty Alibaba lừa khách hàng mua đất nền).

Thứ năm, nhiều dự án không thể thực hiện được sau khi phân lô bán nền ồ ạt (kể cả dự án đã được cấp phép) dẫn tới phá vỡ quy hoạch nông nghiệp, nông thôn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới an ninh lương thực nếu hàng loạt dự án được lập nên và bỏ hoang.

Thứ sáu, phân lô bán nền thường mang lại lợi ích đối với bộ phận những người đầu cơ, đầu tư, nguồn tiền xã hội bị đóng băng trong đất, chỉ sinh lời qua “chiêu trò” giao dịch, mua bán mà ít tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến lĩnh vực quản lí và sử dụng đất đai trở nên trì trệ, kém phát triển.