Cấu kết để “tay không bắt giặc”?

Bất chấp pháp luật về kinh doanh bất động sản, không cần thẩm định chủ đầu tư, từ năm 2002, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt cho Công ty Thiên Phú làm chủ đầu tư dự án Mỹ Phước 4, Cầu Đò, Hòa Lân với quy mô hơn 100 ha đất. Trong khi Công ty Thiên Phú không có năng lực tài chính, không đủ điều kiện để làm chủ đầu tư.

Có phê duyệt chủ trương trong tay, chưa đền bù, chưa có đất, chưa có phê duyệt quy hoạch, chưa có căn cứ gì để tính hiệu quả dự án đầu tư, nhưng Công ty Thiên Phú vẫn thế chấp quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng để vay vốn tại Agribank-Chi nhánh Chợ Lớn. Từ năm 2003 – 2007, Ngân hàng đã cho Công ty Thiên Phú vay hơn 1.400 tỷ đồng, để rồi nợ xấu phát sinh ngay trong năm 2008. Không chỉ vay tiền để đầu tư toàn bộ dự án, Công ty Thiên Phú dùng chính tiền vay để trả lãi vay, chi dùng cho các hoạt động khác không liên quan đến dự án. Theo các chuyên gia bất động sản, tiền đền bù, nộp tiền sử dụng đất cho cả 3 dự án Cầu Đò, Mỹ Phước, Hòa Lân vào thời điểm từ năm 2002 đến 2007 khó có thể lên đến 1.400 tỷ đồng.

Dự án KDC Hòa Lân

Dự án Hòa Lân có vị trí đắc địa tại cửa ngõ TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Tổng diện tích đất của dự án xấp xỉ 50 ha (500.000 m2), gồm 24,4 ha giao có thu tiền và 24,6 ha giao không thu tiền sử dụng đất. Ngày 25/5/2017, Công ty Kim Oanh trúng đấu giá với mức 1.353 tỷ đồng, chỉ cao hơn 10 tỷ đồng so với Công ty Nhà Thủ Đức. Thay vì 45 ngày như quy định, chây ỳ suốt hai năm, ngày 20/05/2019, Công ty Kim Oanh mới thanh toán hết tiền cho Ngân hàng nông nghiệp Chợ Lớn. Thông tin trên thị trường hiện nay, giá đất tại khu vực này khoảng 30 triệu đồng/m2. Chỉ tính phần diện tích hơn 24,4 ha đất giao có thu tiền thì dự án này có giá trị hơn 7.300 tỷ đồng. Trong khi Công ty Kim Oanh vi phạm nghĩa vụ thanh toán, thì Ngân hàng nông nghiệp Chợ Lớn lại có dấu hiệu thất thoát số tiền vay hơn 2.000 tỷ đồng, chỉ tính đến tháng 11/2020.

Do có dấu hiệu Nhà nước thất thoát số tiền đặc biệt lớn, do việc giao đất, cho vay và bán đấu giá vi phạm các quy định pháp luật, theo Kháng nghị của Viện KSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã hủy cả 2 bản án của 2 cấp tòa tại TP Hồ Chí Minh từng công nhận kết quả trúng đấu giá của Công ty Kim Oanh. Tưởng chừng Dự án Hòa Lân sẽ được đấu giá lại đúng pháp luật, thu hồi tiền thất thoát cho Nhà nước, thì ngày 14/2/2022, TAND Tối cao có Kháng nghị đề nghị Hội đồng thẩm phán hủy Quyết định giám đốc thẩm của TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, giữ nguyên bản án của TAND TP Hồ Chí Minh, tức công nhận kết quả trúng đấu giá của Công ty Kim Oanh.

Có thể dễ dàng thấy, “Con nợ” Công ty Thiên Phú không còn khả năng trả nợ, khoản vay không còn tài sản nào khác, nếu Kháng nghị của Tòa Tối cao được chấp thuận, Nhà nước sẽ thất thoát số tiền vay hơn 2.000 tỷ đồng.

Nội dung kháng nghị có hợp lý và đúng bản chất vụ việc?

Trong kháng nghị, Tòa tối cao cho rằng, ngày 1/7/2003, Ngân hàng nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất tại Dự án Hòa Lân do Công ty Thiên Phú làm chủ đầu tư là đúng pháp luật, đúng theo Nghị định 178/2009 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay.

Quyết định kháng nghị giám đóc thẩm của TAND Tối cao

Tuy nhiên theo các chuyên gia về kinh tế, cho vay và nhận tài sản hình thành từ chính vốn vay đem lại rủi ro rất lớn cho ngân hàng. Vốn của ngân hàng là của Nhà nước hoặc của người gửi tiền, do đó, ở những thời điểm nhất định, pháp luật quy định rất chặt chẽ về việc cho vay và nhận tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Trong đó nhấn mạnh khách hàng phải có vốn tự có hoặc tài sản bảo đảm khác (không hình thành từ vốn vay) ở mức tối thiểu 50% tổng mức đầu tư của dự án. Theo Quy định của Điều 14 Nghị định 178/2009 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay: Tổ chức tín dụng cho vay bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 15 của Nghị định này.

Điều 15 của Nghị định 178 quy định về điều kiện với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay: “1. Đối với khách hàng vay: a) Có tín nhiệm với tổ chức tín dụng; b) Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; c) Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ; d) Có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của dự án”, “2. Đối với tài sản: a) Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc được giao quyền sử dụng, giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; …”.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có Thông tư 06/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178, trong đó nhấn mạnh với trường hợp nhận tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay, khách hàng vay phải có dự án đầu tư khả thi; có khả năng tài chính và nguồn thu hợp pháp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; có vốn tự có tối thiểu bằng 50% tổng vốn đầu tư của dự án. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay, phải xác định được: Quyền sở hữu của khách hàng vay; đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì phải xác định quyền sử dụng của khách hàng vay và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai; nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất, thì khách hàng vay phải có GCNQSDĐ của khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật.

Theo Thanh tra Chính phủ và Kết luận của Cơ quan điều tra, Công ty Thiên Phú có thực trạng tài chính yếu kém, thua lỗ, âm vốn chủ sở hữu, không có vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư. Công ty Thiên Phú không có dự án đầu tư khả thi, không có nguồn để trả nợ trong thời hạn vay. Từ năm 2003 – 2007, Ngân hàng cho Công ty vay hơn 1.400 tỷ đồng thì ngay trong năm 2008 đã biến thành nợ xấu. Cái gọi là “tài sản hình thành từ vốn vay” thì Công ty chưa có quyền sử dụng đất, chưa đền bù xong, chưa được giao đất. Cho đến nay, đất vẫn còn trống và chưa có cơ sở hạ tầng gì được xây dựng. Tài sản của Công ty Thiên Phú thế chấp cho Ngân hàng năm 2003 không đủ điều kiện để làm tài sản hình thành từ vốn vay.

Theo Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, trường hợp Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế có thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. Trong trường hợp này, Nhà nước chưa giao đất cho Công ty Thiên Phú, thì đâu là cơ sở để Ngân hàng nhận thế chấp, định giá tài sản bảo đảm và giải ngân đến hơn 1.400 tỷ đồng?

Không chỉ có vậy, theo quy định của Luật Đất đai, đất được giao không thu tiền thì không được phép thế chấp, nhưng Ngân hàng vẫn nhận thế chấp đất của Công ty Thiên Phú được giao không thu tiền để cho vay. Tuy nhiên, Tòa Tối cao nhận định trong Kháng nghị, Hợp đồng thế chấp này thực chất là phụ lục của Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay, tức vẫn phù hợp pháp luật.

Theo một luật sư bình luận, nếu nhận định không phù hợp có thể dẫn đến việc đánh giá toàn bộ vụ việc không đúng bản chất, có nguy cơ bỏ lọt tội phạm và không thu hồi được tài sản thất thoát. Bản chất vụ việc là có vi phạm trong giao đất, có dấu hiệu thông đồng để rút vốn vay ngân hàng, gây thiệt hại cho tài sản của Nhà nước.